税务师考试土地增值税清算要点.docxVIP

税务师考试土地增值税清算要点

一、土地增值税清算的基本概念与法律依据

（一）土地增值税的定义与征收范围

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称“房地产”）所取得的增值额征收的一种税。根据《土地增值税暂行条例》及实施细则，其征收范围包括所有有偿转让房地产的行为，但继承、赠与等无偿转让行为通常不纳入征税范围。例如，某房地产开发企业销售商品房取得的收入需缴纳土地增值税，而通过政府划拨方式取得的土地转让则需依据政策特殊处理。

（二）清算的法律依据与政策演变

土地增值税清算的核心法律依据包括《土地增值税暂行条例》（1993年颁布）、《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）以及国家税务总局发布的多项补充文件。例如，2010年发布的国税发〔2010〕53号文件进一步明确了清算条件中的“竣工验收”标准，要求项目竣工验收备案或实际交付使用后需启动清算程序。

二、土地增值税清算的条件与流程

（一）清算的法定条件

根据《土地增值税清算管理规程》，符合以下条件之一的需进行清算：

1.项目整体竣工：房地产开发项目全部竣工并完成销售；

2.销售比例达标：已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例≥85%，或虽未超过85%，但剩余可售面积已出租或自用；

3.税务稽查触发：税务机关在检查中发现纳税人存在未及时申报的情形。

例如，某项目可售面积为10万平方米，已销售8.6万平方米时即达到清算条件。

（二）清算的具体流程

清算流程分为四个阶段：

1.资料准备：包括项目立项文件、销售合同、成本票据、竣工验收证明等；

2.申报受理：纳税人向主管税务机关提交《土地增值税清算申报表》及相关材料；

3.审核核定：税务机关对申报资料进行案头审核或实地核查，重点关注收入确认与扣除项目的合规性；

4.税款补退：根据审核结果确定应补缴或退还的税款。

三、收入与扣除项目的确认要点

（一）收入的确认原则与争议处理

土地增值税清算中的收入包括货币收入、实物收入及其他经济利益。实务中常见的争议包括：

1.视同销售：例如将开发产品用于职工福利或投资，需按同类房产同期销售价格确认收入；

2.代收费用：代政府部门收取的契税、维修基金等是否计入收入，需结合合同条款判断。

根据国家税务总局公告2016年第70号，代收费用若未计入房价的，可不作为转让收入。

（二）扣除项目的分类与限制

扣除项目分为五大类：土地出让金、房地产开发成本、开发费用、税金及加计扣除。其中需注意：

1.利息支出：纳税人选择按比例扣除（土地成本与开发成本之和的5%）或据实扣除时，需提供金融机构证明；

2.成本分摊：多个项目共同发生的成本（如设计费）需按合理标准分摊，实务中常采用建筑面积法或预算造价法。

例如，某企业开发两个项目A和B，设计费100万元，若按建筑面积分摊（A占60%，B占40%），则A项目可扣除60万元。

四、清算中的常见问题与应对策略

（一）成本票据的合规性审查

税务机关对成本票据的审查重点包括：

1.票据真实性：是否存在虚开发票或重复列支成本；

2.关联交易定价：关联方提供的材料或服务是否遵循独立交易原则。

例如，某企业从关联方采购建材价格高于市场价30%，税务机关可能核定调减扣除金额。

（二）清算时点的选择与税收筹划

纳税人可通过合理规划清算时点优化税负：

1.分期清算：对分期开发项目，选择先完成部分清算以递延税款；

2.成本结转：在项目后期补充成本票据，但需符合权责发生制原则。

需注意，人为推迟清算可能引发滞纳金风险，需权衡利弊。

五、土地增值税清算的优化建议

（一）加强前期税务合规管理

合同条款设计：在销售合同中明确代收费用性质，避免被认定为价外收入；

成本归集：建立分项目、分成本类别的核算体系，便于后期清算举证。

（二）利用税收优惠政策

普通住宅免税：纳税人建造普通标准住宅增值率≤20%的，可申请免征土地增值税；

政府合作项目：参与城市更新、保障性住房建设可享受地方性税收优惠。

结语

土地增值税清算是房地产开发企业税务管理的核心环节，其复杂性体现在收入确认、扣除项目审核及政策适用等多个层面。税务师需深入掌握相关法规，结合实务案例优化清算方案，同时关注政策动态（如近年部分省市试点的“先预征后清算”模式），为企业提供合规且高效的税务服务。