公司价值分析与评估第三章.pptxVIP

资产评估学

第一篇资产评估的基本理论与基本方法

第三章资产评估的基本方法第一节成本法（Thecostmethod）第二节收益法第三节市场比较法第四节资产评估方法的选择

第一节成本法（Thecostmethod）（三）应注意问题1.历史资料的真实性2.形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性

成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值被评估资产评估值＝重置成本×综合成新率

重置成本及其计量相同点：均采用现行价格和费用计算。不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。

01重置核算法 02按资产的成本构成，以现行市价为标准03重置成本＝直接成本+间接成本04直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。05评估实践中需据具体情况而定。06间接成本主要指企业管理费、培训费等。07采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。08该方法可用于估算复原重置成本，也可用于估算更新重置成本。

功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。

功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：01规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：该方法计算的一般是更新重置成本。02

物价指数法计算的是复原重置成本。注意问题物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。定基物价指数环比物价指数

统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。计算步骤：将被估资产按一定标准分类。抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。计算调整系数K。据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K

有形损耗率1有形损耗及其计量量方法:2观察法被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）3使用年限法实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。

如果资产的实体性损耗是可以修复的，那么修复的费用就反映了资产的实体性贬值。0102通过估算修复费用估算贬值。修复费用法

（三）功能性损耗及其计量功能性损耗的两种形态(1)超额投资成本(2)超额运营成本（物耗、能耗、工耗等）超额运营成本的计算步聚：(1)计算被评估资产的年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）(3)据被评估资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）

经济性损耗及其计量经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。表现形式资产利用率下降 资产年收益额减少

1因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量2经济性贬值额＝重置成本×经济性贬值率因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 3经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）计算方式

综合成新率及其计量含义:资产的现行价值/资产的重置成本计量方法01观察法02使用年限法03修复费用法04

从成本耗费角度评估资产价值。01运用一般没有严格的前提条件。02并非所有评估对象都适合采用成本法。03三、对重置成本法的评价

收益法的基本原理1收益法的理论基础效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。2收益法的评估思路预期收益折现3收益法运用的前提条件资产的收益可以预测并用货币计量资产所有者所承担的风险也能用货币计量4第二节收益法

收益法的计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。未来收益有限期每期收益不等额每期收益等额

未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法:稳定化收益法（年金化法）稳定化收益A的估算方法：历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数注意:方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。

01分段法02若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，03则需采用分段法。

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