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“营改增”对深圳房地产业的多维影响与应对策略研究

一、引言

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

在我国经济发展进程中，税收政策始终扮演着关键角色，其中营业税改征增值税（简称“营改增”）是一项具有深远影响的重大改革举措。长期以来，营业税和增值税作为我国两大重要的流转税税种，在经济活动中各自发挥作用。然而，随着经济的持续发展和产业结构的不断调整，原有的营业税和增值税分立并行的税收体制逐渐暴露出诸多弊端。营业税存在重复征税问题，尤其在交通运输业、金融业、建筑安装业等第三产业，由于流通环节多，按照营业额全额计税，导致同一劳务或其他营业税征管的税种被重复征税，极大地限制了第三产业的发展，且不允许进项税额抵扣，造成税负不公。同时，营业税的征收破坏了增值税征收链条的完整性，交通运输业作为营业税征收范围，与增值税的生产加工和销售环节紧密相连，对其征收营业税阻碍了增值税的征管，也使得征税范围划分困难，增加了税收征管的难度。

为解决这些问题，我国自2011年底开始逐步推进“营改增”改革。首先在上海对交通运输业和部分现代服务业开展试点，随后试点范围不断扩大，至2016年5月1日，“营改增”在全国范围内的所有行业全面推开，营业税正式退出历史舞台。此次改革对各行业产生了广泛而深刻的影响。例如，在现代服务业中，信息技术服务行业因购进固定资产、服务等所含增值税可抵扣，降低了企业税负，促进了设备更新和技术创新；金融行业的运营成本如购置信息技术设备、办公设施等的进项税额得以抵扣，有助于降低经营成本。建筑行业通过加强内部管理、规范采购流程，选择能提供增值税专用发票的供应商，在一定程度上降低了税负，提高了经济效益。

房地产业作为我国经济的重要支柱产业，与国民经济的发展和人民生活息息相关。深圳作为我国经济发展的前沿城市，房地产业在其经济结构中占据着重要地位。深圳的房地产市场活跃，开发规模不断扩大，房地产企业众多，涵盖了大型知名企业和众多中小规模企业。“营改增”政策的实施对深圳房地产业产生了多方面的影响。一方面，从税率和计税方式来看，房地产业的税率从之前的5%营业税税率调整为11%的增值税税率（后续可能因政策调整有所变化），计税依据也从营业额转变为增值额，这一变化直接影响了企业的税负水平。另一方面，在成本抵扣方面，土地成本、建筑安装成本等能否有效抵扣进项税额，以及抵扣的比例和方式，都对企业的成本控制和利润获取产生了重要影响。例如，土地成本在房地产开发成本中占比较高，若不能抵扣进项税，企业税负将显著上升；而建筑安装成本涉及众多供应商，其能否提供增值税专用发票，直接关系到企业能否实现进项税额的有效抵扣。此外，“营改增”还对深圳房地产企业的财务管理、经营模式等提出了新的要求和挑战。企业需要调整财务核算方式，加强发票管理，优化采购流程，以适应新的税收政策环境。

1.1.2研究目的

本研究旨在深入剖析“营改增”政策对深圳市房地产业在税负、成本、财务核算、经营模式等多方面的具体影响，并结合深圳房地产业的实际发展情况，提出具有针对性和可操作性的应对策略，为深圳房地产企业更好地适应“营改增”政策，实现可持续发展提供理论支持和实践指导。具体而言，通过对深圳房地产企业的实际案例和数据进行分析，明确“营改增”后企业税负的变化情况，包括税负是增加还是减少，以及影响税负变化的关键因素；探究成本结构的调整，如土地成本、建筑安装成本、材料成本等在“营改增”后的抵扣情况对总成本的影响；研究财务核算方面，企业如何调整会计科目和核算方法以满足新的税收政策要求；分析经营模式的转变，例如在项目开发、销售策略、合作方式等方面如何进行优化以降低税收风险和提高经济效益。最终，基于以上分析，为深圳房地产企业制定出切实可行的应对“营改增”政策的策略，包括税务筹划、财务管理优化、供应商选择与管理、业务流程再造等方面的建议。

1.1.3研究意义

从理论意义来看，本研究有助于进一步丰富和完善税收理论在特定行业应用的研究体系。“营改增”作为我国税收制度改革的重要举措，对其在房地产业的影响研究具有重要的理论价值。通过深入分析“营改增”政策在深圳房地产业的实施效果，可以更全面地了解税收政策与产业发展之间的相互关系，为税收政策的制定和调整提供实证依据。同时，本研究还可以为其他相关行业的税收研究提供借鉴，拓展税收理论的应用领域。例如，在研究“营改增”对深圳房地产业成本结构的影响时，可以发现税收政策如何通过影响企业的成本核算和采购决策，进而影响整个产业的资源配置效率。这种研究思路和方法可以应用到其他行业，推动税收理论与产业经济理论的交叉融合，为税收政策的优化和产业结构的调整提供更深入的理论支持。

从实践意义上讲，本研究对深圳房地产企业具有直接的指导作用。