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离婚诉讼中6类房产疑难问题的调研报告

一、房产归属争议

在离婚诉讼中，房产归属往往是双方争议的焦点。特别是当房产购买时间跨越婚姻关系存续期间，或房产涉及一方婚前财产时，归属问题变得尤为复杂。例如，一方婚前支付首付，婚后共同还贷的情况，房产增值部分如何分割，成为争议的焦点。

二、房产价值评估分歧

房产价值的评估直接关系到财产分割的公平性。然而，在实际操作中，双方往往对房产的价值评估存在分歧。特别是在房产市场波动较大或房产具有特殊性质（如学区房、遗产房）时，如何客观、公正地评估房产价值，成为离婚诉讼中的难题。

三、房产分割方式的选择

房产分割方式多样，包括直接分割房产、房产归一方所有另一方获得补偿、房产出售后分割价款等。在选择分割方式时，需考虑双方的实际居住需要、子女抚养问题、房产的市场流通性等因素。然而，在实际操作中，双方往往因分割方式选择产生分歧。

四、涉及第三人利益的房产处理

有些离婚案件中的房产涉及第三人利益，如父母出资购买的房产、房产存在抵押贷款等。在处理这类房产时，不仅要考虑夫妻双方的权益，还要兼顾第三人的合法权益。如何平衡各方利益，成为离婚诉讼中的棘手问题。

五、房产赠与与撤销问题

在离婚诉讼中，有时会出现一方将房产赠与另一方的情况。然而，赠与房产的撤销问题往往成为争议的焦点。特别是在赠与房产后，双方关系恶化，赠与方要求撤销赠与的情况下，如何处理这类问题，成为离婚诉讼中的难点。

六、房产查封与执行问题

在离婚诉讼中，有时会出现一方恶意转移、隐匿房产的情况。为了保障自身的权益，另一方可能会申请法院查封房产。然而，在实际执行过程中，可能会遇到房产被多次查封、查封顺序争议等问题。如何有效解决房产查封与执行问题，成为离婚诉讼中的重要环节。

七、房产证登记问题引发的权属认定困境

很多时候，房产证上的名字并不能完全等同于房产在婚姻关系中的归属。比如，一方父母出资全款为子女购买房产，但房产证登记在另一方名下，或者登记在未成年子女名下。这种情况下，即便房产证名字不是夫妻双方，也常常引发“这房子到底算谁的”的激烈争论。再比如，一方在婚姻存续期间以个人名义购买房产，但未及时办理过户登记，离婚时另一方是否能主张该房产属于夫妻共同财产？这些登记与实际出资、贡献、约定不符的情况，使得法官在认定房产权属时，需要穿透表面的登记信息，深入审查资金来源、购房协议、出资证明、各方贡献等多种证据，无形中增加了案件审理的难度和复杂性。

八、农村宅基地房屋的特殊分割难题

相较于城市商品房，农村宅基地上的房屋在离婚分割时面临更多特殊规定和现实困难。宅基地使用权本身具有身份依附性，通常只能在本集体经济组织成员之间流转。这意味着，即使法院判决房屋归非农户籍的一方所有，该方也可能因无法获得相应的宅基地使用权而无法实际占有、使用甚至处分该房屋。农村房屋往往与土地承包经营权、集体收益分配权等紧密相连，分割时需要考虑的因素远比城市房产更多。如何在不违反国家土地管理政策的前提下，公平合理地分割这类财产，保障各方基本居住需求，尤其是在涉及老人赡养、子女抚养等现实问题时，常常让法官和当事人都感到棘手。

九、一方擅自处置共同房产的效力认定

在婚姻关系紧张或破裂的过程中，一方有时会出于情绪、报复或急于变现等目的，未经另一方同意，擅自将夫妻共同所有的房产出售、抵押甚至赠与他人。这种行为不仅直接损害了另一方的财产权益，也让离婚诉讼中的财产分割变得更加混乱。另一方发现后，往往会主张该处置行为无效，要求返还房款或重新分割。然而，房产交易往往涉及第三方善意购买者，如果房产已经合法过户给不知情的善意第三人，法律上为了保护交易安全，通常难以支持撤销交易。这就使得另一方维权变得异常困难，不仅要面对前配偶的对抗，还要与可能存在的善意买家周旋，如何在保护夫妻共同财产权与维护交易安全之间找到平衡点，是审理此类案件时需要仔细权衡的难题。

十、涉及共有产权房或政策性住房的分割障碍

随着住房保障体系的完善，越来越多的家庭拥有共有产权房、经济适用房、限价房等带有政策性、福利性的住房。这些房产的分割，不能简单套用普通商品房的规则。比如，共有产权房通常涉及个人产权比例和政府产权比例，离婚时如何分割个人产权部分，是否可以转让政府产权部分，转让条件如何，都受到政策严格限制。经济适用房可能存在取得时的特殊条件（如收入限制、居住年限等），离婚后一方是否符合继续居住或转让的条件，也是分割时必须考虑的问题。这些政策性住房的分割，往往需要结合具体政策规定，甚至需要相关部门的配合，使得分割过程不仅法律上复杂，程序上也更为繁琐，增加了当事人实现公平分割的难度。