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人口年龄结构变迁下的中国房地产市场：影响、挑战与应对策略

一、引言

1.1研究背景与意义

近年来，中国人口年龄结构发生了显著变化，老龄化趋势日益加剧，少子化现象也逐渐显现。根据国家统计局数据，2023年我国60岁以上人口2.97亿人，占总人口比重21.1%；65岁以上人口超过2.17亿人，占比15.4%，人口抚养比上升，劳动力人口占比下降。这种人口年龄结构的转变，深刻影响着社会经济的各个层面，对房地产市场的影响更是不容小觑。房地产作为我国经济的重要支柱产业，不仅关乎居民的生活质量，还与宏观经济的稳定发展紧密相连。2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%；新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，市场呈现出调整态势。

在此背景下，深入研究人口年龄结构对我国房地产市场的影响具有重要的现实意义。从市场发展角度看，明晰人口年龄结构变化与房地产市场之间的内在联系，能够助力房地产企业精准把握不同年龄群体的住房需求，从而优化产品供给结构，开发出更贴合市场需求的房地产项目，提升企业的市场竞争力，促进房地产市场的健康可持续发展。比如，随着老年人口增多，养老地产需求可能上升，企业可针对性开发适老型住宅。从政策制定层面而言，为政府部门制定科学合理的房地产市场调控政策提供有力依据。政府能够依据人口年龄结构的变化趋势，制定相应的土地供应、住房保障等政策，以实现房地产市场的供需平衡，稳定房价，推动房地产市场平稳运行，进而维护宏观经济的稳定。

1.2国内外研究现状

国外学者较早关注人口年龄结构与房地产市场的关系。如Mankiw和Weil（1989）通过构建世代交叠模型，研究发现美国婴儿潮时期出生的人口进入购房年龄，推动了房价上涨，而当这部分人口步入老年，对住房需求下降，房价也随之受到抑制，其研究从人口年龄结构的宏观变化出发，为后续研究提供了基础的分析框架。DavidA.MacPherson（1999）在预测佛罗里达州的住宅需求量时使用人口分层分析法，指出欲购房年龄层人口的增长是影响住宅需求量的最主要因素，强调了特定年龄层在房地产需求中的关键作用。随着研究深入，更多学者开始考虑多种因素的综合影响。如Case和Shiller（2003）的研究表明，除人口年龄结构外，消费者预期、宏观经济环境等因素也会对房地产价格产生显著影响，丰富了房地产市场研究的视角。

国内研究起步相对较晚，但发展迅速。近年来，随着我国人口年龄结构变化和房地产市场的发展，相关研究成果不断涌现。如梁云芳、高铁梅（2006）运用协整分析和误差修正模型，分析了房价与利率、土地价格等因素的关系，虽然未直接聚焦人口年龄结构，但为研究房地产市场影响因素提供了方法借鉴。李勇辉、温娇秀（2007）从居民收入差距角度研究对房地产需求的影响，指出不同收入群体的住房需求存在差异。随着人口老龄化趋势显现，一些学者开始关注老年人口与房地产市场的关系。如田原（2019）指出老年人口增加会带动养老地产需求，对房地产市场的产品结构产生影响。但现有研究在不同年龄群体住房需求特征的深入分析方面仍显不足，对人口年龄结构变化与房地产市场长期动态关系的研究还不够系统。

总体而言，当前国内外研究在人口年龄结构对房地产市场的影响方面已取得一定成果，但仍存在研究空间。在研究内容上，对不同地区、不同收入水平下人口年龄结构与房地产市场关系的细化研究较少；在研究方法上，多采用传统计量模型，对新兴技术如大数据分析、人工智能预测模型的应用不足。本文将在已有研究基础上，综合运用多种研究方法，深入分析人口年龄结构对我国房地产市场需求、价格、投资等多方面的影响，并提出针对性的政策建议，以期为房地产市场的健康发展提供更具实践价值的参考。

1.3研究方法与创新点

本研究综合运用多种研究方法，确保研究的科学性与全面性。文献研究法是基础，通过广泛查阅国内外相关文献，梳理人口年龄结构与房地产市场关系的已有研究成果，包括学术论文、研究报告、统计数据等。深入分析Mankiw和Weil的世代交叠模型，以及国内学者如梁云芳、高铁梅等对房地产市场影响因素的研究，了解研究现状与发展趋势，为本文研究提供理论支撑与思路启发，避免研究的盲目性，站在已有研究的基础上进行深入探索。

在数据收集方面，主要来源于国家统计局、住建部等官方网站发布的统计数据，涵盖历年人口年龄结构数据，如不同年龄段人口数量、占比变化等，以及房地产市场相关数据，包括房地产开发投资、销售面积、销售额、价格指数等。这些权威数据为后续分析提供了坚实的数据基础，保证研究结果的可靠性与说服力。

为深入探究人口年龄结构对房地产市场各方面的影响，采用定量