2025年综合类-土地估价相关知识-第二章城市经济学历年真题摘选带答案(5卷单选100题合辑).docxVIP

2025年综合类-土地估价相关知识-第二章城市经济学历年真题摘选带答案(5卷单选100题合辑)

2025年综合类-土地估价相关知识-第二章城市经济学历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】市场比较法中，确定待估宗地价格的核心依据是？

【选项】A.成本加成法计算结果B.可比交易案例的市场价格C.政府出让土地的挂牌价D.土地重置成本

【参考答案】B

【详细解析】市场比较法（市场法）的核心是通过寻找与待估宗地条件相似的可比交易案例，结合价格调整确定合理价格。选项B正确。选项A属于成本法范畴，C是政府行为结果，D是成本法计算基础，均与市场法无关。

【题干2】运用收益还原法评估商业用地时，若未来收益具有周期性波动特征，应优先采用哪种收益预测模型？

【选项】A.指数平滑法B.现金流量折现法C.移动平均法D.简单平均法

【参考答案】A

【详细解析】指数平滑法适用于具有周期性波动的收益预测，能有效平滑短期波动并反映长期趋势。选项B适用于长期稳定收益，C适用于时间序列数据平滑，D忽略数据分布特征，均不适用于周期性波动场景。

【题干3】根据《城市地价评估规范》，下列哪项属于影响地价的主要经济因素？

【选项】A.土地等级B.基础设施完善度C.环境污染程度D.土地规划用途

【参考答案】B

【详细解析】基础设施完善度直接影响土地使用效率，是评估中必须考虑的核心经济因素。选项A属于自然条件因素，C是负面影响因素，D是规划约束条件，均非直接经济因素。

【题干4】在剩余法评估中，计算土地开发成本时，若宗地存在待拆迁房屋，应如何处理？

【选项】A.按市场价直接计入B.按政府补偿标准计入C.按重置成本计入D.按评估值计入

【参考答案】B

【详细解析】待拆迁房屋补偿需遵循政府公示标准，而非市场价或重置成本。选项B符合《城市房屋拆迁管理条例》规定，选项A、C、D均存在价值计量标准错误。

【题干5】下列哪项属于土地估价中的不可比性修正项？

【选项】A.土地面积差异B.周边道路等级C.基础设施配套差异D.土地使用年限剩余期

【参考答案】C

【详细解析】基础设施配套差异（如供水、供电系统完善度）属于不可比性修正项，需通过系数调整。选项A、B属区位因素，D属权利属性，均不在此列。

【题干6】在评估工业用地时，若企业已取得特殊行业经营许可，该许可对地价的影响应如何处理？

【选项】A.直接计入地价B.作为权利价值单独评估C.按市场同类案例类比D.忽略不计

【参考答案】B

【详细解析】特殊行业经营许可具有排他性价值，需单独评估其经济价值并入总地价。选项A混淆了许可价值与土地价值，C未考虑排他性，D违反评估原则。

【题干7】根据土地估价原则，下列哪项属于交易实例的必要可比条件？

【选项】A.土地面积相同B.土地用途相同C.交易时间间隔≤3年D.周边环境相似度≥80%

【参考答案】C

【详细解析】交易时间间隔≤3年是市场比较法的基本要求，超过时间范围价格波动可能超出合理调整范围。选项A、B属基础可比条件，D为辅助修正项，非必要条件。

【题干8】在收益还原法中，若待估宗地未来收益呈现显著增长趋势，应如何确定还原利率？

【选项】A.按行业平均收益率计算B.采用安全利率法C.运用资本资产定价模型D.参照国债收益率

【参考答案】C

【详细解析】资本资产定价模型（CAPM）适用于具有增长趋势的收益，能合理反映系统性风险溢价。选项A忽略风险差异，B适用稳定收益，D仅反映无风险收益。

【题干9】根据《城镇土地定级规程》，下列哪项属于Ⅰ级土地的典型特征？

【选项】A.土地开发成本≤100万元/亩B.土地收益还原值≥500万元/亩C.土地面积≤5亩D.土地用途为住宅

【参考答案】B

【详细解析】Ⅰ级土地通常为城市核心区优质地段，收益还原值≥500万元/亩是核心指标。选项A属经济指标，C为面积限制，D为用途分类，均非定级标准。

【题干10】在评估未利用地时，若存在潜在生态修复价值，应如何处理？

【选项】A.按修复成本评估B.按市场交易案例类比C.参照生态补偿标准D.忽略不计

【参考答案】C

【详细解析】未利用地生态修复价值需参照政府公示的生态补偿标准评估，体现社会效益价值。选项A属修复成本，B缺乏可比性，D违反评估原则。

【题干11】根据土地估价程序，哪项是确定地价最终结果的关键步骤？

【选项】A.交易案例筛选B.因素分析报告编制C.价格调整系数测算D.评估结果复核确认

【参考答案】D