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2025年综合类-土地估价相关知识-第二章城市经济学历年真题摘选带答案(5卷套题【单项选择100题】)

2025年综合类-土地估价相关知识-第二章城市经济学历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】城市土地估价中，影响地价的主要经济因素不包括以下哪项？

【选项】A.土地位置B.土地面积C.基础设施状况D.政策法规变动

【参考答案】D

【详细解析】政策法规变动属于外部经济因素，但通常被视为估价基准日的静态条件，不直接参与动态地价计算；而土地位置、面积、基础设施是直接影响土地使用价值和市场交易的核心因素。

【题干2】采用市场比较法时，若待估宗地与可比案例存在区位差异，应如何调整价格？

【选项】A.直接扣除差价B.按区域系数调整C.使用交易案例加权平均D.调整开发成本

【参考答案】B

【详细解析】区位差异需引入区位调整系数（或价格差额法），通过计算区域价值差异比例对可比案例价格进行系统性修正，而非简单扣除或成本调整。

【题干3】下列哪项属于土地估价中剩余法的核心步骤？

【选项】A.市场比较法案例筛选B.销售成本法计算landvalue

C.未来收益净现值计算D.土地增值率测算

【参考答案】C

【详细解析】剩余法核心在于扣除建筑物等附着物价值后反推土地价值，需通过收益还原法或剩余收益法测算未来净收益现值，再扣除开发成本等取得土地的其他费用。

【题干4】土地估价中，土地使用年期对地价的影响遵循哪一规律？

【选项】A.使用年期越长，地价越高B.使用年期与地价呈负相关

C.使用年期与地价成正比D.使用年期影响仅体现在残值计算

【参考答案】C

【详细解析】根据收益还原法公式，土地使用年期越长，资本化率分母时间跨度越大，导致土地年价值基数增加，但需注意土地最高使用年期受法律限制。

【题干5】下列哪项不属于地价评估中的市场分析法？

【选项】A.查询同区域近期成交案例B.计算区域地价水平

C.运用交易案例调整系数D.采用成本法测算建筑价值

【参考答案】D

【详细解析】成本法属于独立估价方法，需通过土地取得成本、开发成本、利息等构成计算，与市场分析法（比较法）的案例导向逻辑不同。

【题干6】土地估价中，建筑物折旧的计算方法通常采用？

【选项】A.线性折旧B.双重余额递减法C.年限平均法D.市场比较法折价

【参考答案】A

【详细解析】土地估价中建筑物折旧多采用直线法，按建筑物剩余经济年限匀速扣除，而成本法中的折旧可能选择加速折旧法。

【题干7】下列哪项是影响土地估价基准日选择的关键因素？

【选项】A.估价目的确定B.估价师经验判断C.市场行情最佳时期

D.政府出让公告时间

【参考答案】A

【详细解析】基准日选择需严格匹配估价目的，如资产评估以当前实际价值为准，而抵押评估需考虑未来还款能力，不可随意选择市场行情最佳期。

【题干8】土地估价中，不可再生资源储备对地价的影响主要体现在？

【选项】A.基础设施配套程度B.资源稀缺性溢价C.土地用途限制D.区位交通条件

【参考答案】B

【详细解析】不可再生资源（如地下矿产）的储备会显著提升土地开发价值，形成资源性溢价，需通过影子价格法或专项评估测算。

【题干9】采用收益还原法时，土地年价值计算公式为？

【选项】A.年收益×(1+r)/rB.年收益/(1+r)^nC.年收益×r/(1+r)^nD.年收益×(r/(1+r))^n

【参考答案】A

【详细解析】收益还原法公式为V=A/r，其中A为有限年期的年净收益，r为资本化率，无限年期公式为V=A/r，有限年期需扣除残值。

【题干10】土地估价中，宗地地价包含哪几项核心价值？

【选项】A.土地所有权价值B.土地开发成本C.土地增值潜力D.土地使用权价值

【参考答案】D

【详细解析】土地所有权价值在出让市场中由土地出让金体现，而使用权价值包含使用权剩余年限内的权益，需注意排除所有权相关价值。

【题干11】下列哪项属于土地估价中的风险调整因子？

【选项】A.市场波动系数B.政策风险溢价C.建筑物折旧率D.区位调整系数

【参考答案】B

【详细解析】风险调整因子包括政策变动风险、市场供需风险等，需通过风险溢价率（如政策风险溢价）修正预期收益，而折旧率和区位系数属于正常价值调整项。

【题干12】土地估价中，土地出让金包含哪项费用？

【选项】A.基础设施配套费B.土地使用权登记费C.政府土地收益金D.建设期贷款利息

【参考答案