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1.4区域市场及本项目周边市场调研

地理位置及产业构造:

后湖位于汉口东部,属于将来汉口三个综合组团之一。（汉口地区涉及江北核心区,二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区,古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万,其中核心区15万,中心片区58万,综合组团97万。）

确立21世纪以高新技术产业为主导

区域形象

整体市政配套较差,缺少商业、医疗等设施；煤气、电话等随处块开发跟进较慢；

交通条件普通,当前仅706路公交车通过；

在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）

通过两年房地产开发,某些中档住宅社区建设区域印象有所改观。

销售状况:

销售期普遍较长,普通在1.5-2.5年左右。

销售率普通未能达到抱负水平,入伙阶段普通楼盘销售率在60-70%左右

媒体关注度较高,

户型分析:

供应户型重要以三房、二房、复式为主

重要销售户型与供应特性相吻合,重要集中在中档面积三房

小面积住宅市场承认度较差

户型设计对南北通透、方正实用规定较高

多层住宅承认度明显高于小高层和高层

价格分析:

对后湖片区楼盘来说,集中在多层普通住宅1600-1900左右,元/平方米是一种“槛”

客户群分析:

重要为车行半小时范畴内居住或工作中高收入者为重要消费群,房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多

重要来自江岸,某些江汉,少量来自其他地区

30-40岁年龄段人群为消费主体。

都市规划

后湖三大居住组团之一,规划密度达到300-500人/平方公里。

综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团某些居住新区大气质量达到国家一级原则。（武汉居住区中最佳）

控制都市噪声,后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最佳）

规划中跨世纪十大公共建筑后湖体育中心位于后湖。

开发规模

后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘,来年仍有城开项目和几种盘后续开发,供应量呈上涨趋势,

1.5片区竞争格局

汉口与后湖片区同层面价位竞争区域当前重要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区,开发量都很大。

各片区重要楼盘列举:

后湖片区:东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园、后湖生态家园、城开项目（未动工）

金银湖片区:万科四季花城、碧海花园、书香水榭

杨叉湖片区:新华家园、阳光花园、田园社区

常青片区:常青花园十二期、十四期

竞争片区位置示意图:

竞争片区比较表

比较项目

后湖

金银湖

杨叉湖

常青

当前片区集中均价

多层1800,小高层2200

多层1600-2300

多层,小高层2500

多层1800

市政配套

较差

较差

较好

稍好

商业配套

较差

较差

较好

梢好

距市中心距离

较近

很远

较近

较远

交通

交通线路少,轻轨、地铁未通过

通轻轨,当前交通线路少

交通线路较多

通地铁、轻轨？？/,

景观

无景观资源

金银湖

无

无

区域形象

新兴片区,城乡结合带向中高档住宅区过渡

新兴片区中高档住宅区

相比属于旧城改造

最早当前较成熟中低档住宅区

发展前景

临科技园,大型综合居住组团

环湖中高档居住组团

开发潜力较小

已成型,建设用地减少

综合评价

后湖在当前片区比较中不占优势；

片区优势为距市中心直线距离短、原有物业形象尚可；

项目脱颖而出重要要依托项目自身。

1.6竞争项目比较

区域内:后湖生态花园、城开项目、世纪家园

区域外:万科四季花城、阳光花园、常青社区、新华家园

注:万科四季花城与城开项目价格属于预估,城开项目含300-400元/平方米左右装修

评价:本项目在后湖片区除价格不占优势外,与大多项目相比优势明显,有超过一种层面也许。

与区域内楼盘价格差距较大,仍需在产品与营销方面做一定提高；

与区域外楼盘相比,不占明显优势,重要优势为地段、社区环境；

地段优势是不可代替,本项目距市中心直线距离短,属于繁华边沿净土,距市政府机关汇集区、火车站、长江二桥、金融街等距离均较近,这同步也是后湖浮现局长楼重要因素。

同层面重要竞争对手锁定:万科四季花城、城开项目、常青花园、阳光花园

综合品质低品质高价格高品质高价格高品质低价格低品质低价格?

综合

品质

低品质高价格

高品质高价格

高品质低价格

低品质低价格

?

万科四季花城

新华家园