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论集体与国有建设用地“同地同权同价”的理论困境与政策调适

一、引言

1.1研究背景与目的

随着城市化进程的不断加速，城市规模持续扩张，对建设用地的需求呈现出迅猛增长的态势。土地作为支撑城市发展的关键要素，其供应状况深刻影响着城市化的进程与质量。在我国，建设用地主要涵盖集体建设用地与国有建设用地两大类型，二者在城市化进程中均发挥着不可或缺的作用。

长期以来，受城乡二元土地制度的制约，集体建设用地与国有建设用地在权利界定、市场准入以及价格形成机制等方面存在显著差异。集体建设用地的流转受到诸多限制，其价值未能得到充分体现，农民作为集体土地的所有者，难以从土地增值中获取应有的收益。而国有建设用地在市场上占据主导地位，享有更为广泛的权利和更优的市场条件。这种二元土地制度在一定程度上阻碍了土地资源的优化配置，制约了城乡一体化发展的进程。

为了打破城乡二元土地制度的束缚，促进土地资源的合理流动与优化配置，实现城乡统筹发展，集体与国有两类建设用地“同地同权同价”的政策目标应运而生。这一政策旨在赋予集体建设用地与国有建设用地平等的法律地位和市场权利，使其在相同的市场规则下进行流转和交易，从而实现土地资源的公平分配和高效利用。自2013年，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出建立城乡统一的建设用地市场，“同等入市、同权同价”第一次被写进中央文件中。2019年修订的《土地管理法》也为集体经营性建设用地入市提供了法律依据，进一步推动了“同地同权同价”政策的实施。

然而，在现实推行过程中，集体与国有两类建设用地“同地同权同价”面临着重重困难与挑战，难以真正实现。这背后涉及到复杂的产权制度、利益分配格局、法律法规以及市场机制等多方面因素。深入剖析这些制约因素，揭示“同地同权同价”不可能实现的内在原理，对于准确把握土地政策的走向，制定更为合理有效的土地改革策略具有至关重要的意义。

本文旨在深入探讨集体与国有两类建设用地“同地同权同价”的不可能原理，并分析其背后蕴含的政策涵义。通过对相关理论和实践的研究，揭示影响“同地同权同价”实现的关键因素，为土地制度改革提供理论支持和实践参考，推动土地资源的合理配置和城乡一体化发展。

1.2国内外研究现状

国外土地制度大多以土地私有制为基础，土地市场相对统一，不存在集体与国有建设用地的二元结构划分。因此，国外对集体与国有建设用地“同地同权同价”的研究较少，但在土地产权、土地市场和土地政策等方面的研究成果，对理解土地权利与价格的关系具有重要的参考价值。

在土地产权研究领域，西方产权理论强调产权的清晰界定对资源有效配置的重要性。如科斯定理指出，在交易费用为零的情况下，无论产权初始如何界定，市场机制都能实现资源的最优配置；但在现实中交易费用不为零，产权的初始界定会影响资源配置效率。这为研究集体与国有建设用地的产权差异及其对“同地同权同价”的影响提供了理论基石。在土地市场研究方面，国外学者对土地市场的运行机制、价格形成等进行了深入探讨。阿尔弗雷德?马歇尔的均衡价格理论认为，土地价格由土地的供给和需求共同决定，这为分析集体与国有建设用地价格形成机制提供了理论依据。在土地政策研究方面，国外政府通过制定土地规划、税收政策等手段对土地市场进行调控。例如，美国通过分区规划控制土地用途，英国征收土地开发税来调节土地增值收益分配，这些政策实践为我国土地政策的制定与完善提供了有益借鉴。

国内学者围绕集体与国有建设用地“同地同权同价”展开了多方面研究，在理论探讨、现状分析、实现路径及存在问题等方面取得了丰富成果。在理论探讨方面，学者们从产权理论、地租地价理论等角度分析“同地同权同价”的内涵与理论基础。如高富平教授认为，“同地同权”是使农村建设用地去身份、市场化，最终使农村建设用地与城市建设用地具有相同的性质和流通能力，实现城乡建设用地市场转轨。从地租地价理论来看，马克思的地租理论指出，土地价格是地租的资本化，在同等条件下，相同用途的土地应产生相同的地租，进而具有相同的价格，这为“同地同价”提供了理论支撑。在现状分析方面，众多研究指出，我国集体与国有建设用地在权利和价格方面存在显著差异。集体建设用地权利受到诸多限制，流转范围狭窄，导致其价格相对国有建设用地偏低。以某地区为例，集体建设用地使用权流转受到严格的用途管制和主体限制，而国有建设用地使用权可在更广泛的市场范围内自由流转，这种权利差异直接导致两者在市场价格上的巨大差距。在实现路径研究方面，学者们提出了完善法律法规、建立统一土地市场、合理分配土地增值收益等建议。有学者建议修订相关法律法规，明确集体建设用地的产权主体和权利内容，为“同地同权同价”提供法律保障；也有学者主张建立城乡统一的建设用地市场，打破城乡二元土地