房地产开发项目的可行性研究.docVIP

第四节房地产开发项目可行性研究

一、房地产开发项目可行性研究内容

???(一)房地产开发项目可行性研究

???房地产开发项目可行性研究是房地产开发项目投资决策根据和首要环节，它是指运用合适技术经济研究措施对房地产拟建项目进行全面、系统分析，试图对房地产开发项目作出可行或不可行一种科学措施。

项目评价可行性研究理论和措施在国际上已相称完善。它是在20世纪前叶伴随社会生产技术和经济管理科学发展而产生。它最早是在20世纪30年代美国开发田纳西河流域时开始试行采用。在我国，则是从1979年开始引进并应用于工业项目建设前期技术经济分析．并于1981年明确规定把可行性研究作为建设前期工作中一种重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序。在1983年颁发了《有关建设项目进行可行性研究试行管理措施》。而在房地产开发投资领域采用可行性工作时间更晚某些。

房地产项目具有投资额巨大、项目建设周期长、不确定原因多等特性，其成功关键取决于决策对与否。而决策重要根据是可行性研究对项目进行科学分析与预测后所得结论，因此，房地产投资项目可行性研究对房地产开发起到关键作用。详细而言，可行性研究是投资决策重要根据，也是项目审批和项目资金筹措根据。在项目建设中，可行性研究汇报又成为编制设计任务书所依赖重要文献，及开发商与各方签订协议指导框架。

(二)房地产开发项目可行性研究阶段划分

可行性研究作为项目投资前期一项重要任务和环节，它一般可以划分为三个阶段，即投资机会研究阶段、初步可行性研究阶段、详细可行性研究或正式可行性研究阶段。

投资机会研究重要是为项目投资者选择投资机会和方向提出轮廓性提议，一般分为一般机会研究和项目机会研究。

初步可行性研究则是介于投资机会研究和详细可行性研究一种研究阶段，它重要是对房地产项目投资中某些关键问题和重要环节进行专题研究，深入阐明投资项目价值所在。

详细可行性研究则是指对项目建设进行详细深入技术经济分析和比较论证，为项目决策提供评价根据。

可行性研究这三个阶段是一种相对完整可行性研究过程有机构成部分。一种完整可行性研究工作完毕必须通过项目立项、界定、筹划；市场调查、研究；投资方案分析、比较；预测方案预期收益及其评价；编制可行性研究汇报书等程序。

三个阶段重要性有所差异，在精确度规定及时间费用上略有不一样。

表3-1项目可行性研究阶段及精度

项目内容

时间（月）

费用

容许误差

投资机会研究阶段

1~3

0.2%~0.8%

30%~20%

初步可行性研究阶段

6

0.25%~7.5%

20%~10%

详细可行性研究阶段

8~16

0.2%~1.0%

10%

现阶段我国房地产投资决策过程中，房地产项目可行性研究阶段一般只划分为项目提议书阶段和可行性研究阶段。项目提议书阶段作为一种单独阶段而存在。

(三)房地产开发项目可行性研究重要内容

房地产开发项目可行性研究重要内容包括三个方面：一是通过市场调查预测及其研究，阐明投资项目建设存在必要性；二是进行开发与施工技术方案研究、论证其技术上可行性；三是通过基础数据和预测和项目效益分析，阐明其在财务上盈利性和在经济上合理性。从房地产项目开发实际状况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市杨浦、南浦大桥，及高达420米、88层金茂大厦和高达468米东方明珠塔就是很好佐证。可见，关键在于投资回报，即能否获得最佳经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。因此，项目经济效益分析是可行性研究关键内容，它重要通过项目经济评价工作来完毕。详细有如下重要内容：

1、投资项目背景和基本概况

它重要包括：项目名称及投资单位特点，开发项目所具有自然、经济、水文地质等基本条件，开发对象社会、经济发展前景以及项目开发宗旨、规模、功能和重要技术经济指标等。

市场调查分析及需求预测。

3、投资项目基本数据。重要包括：(1)占地面积。(2)投资总额。(3)项目规划数据，包括项目开发总面积、建筑密度(或建筑覆盖率)，容积率、各类用途建筑构成、基础设施和配套设施条件及规定。(4)项目所占用土地原使用状况、需要拆除原有房屋面积，需要予以经济赔偿耕地、菜地、绿地，需要安顿住户和人口，以及需要安排劳动力人数等。(5)建筑物重要技术参数。(6)项目动工和竣工日期以及进度安排。

4、投资项目所在区位和周围环境状况。

5、项目总投资概算

其估算内容包括：(1)土地征用费估算，重要有征地费、青苗赔偿费、劳动力安顿费和耕地占用税等．(2)拆迁安顿、赔偿费估算，包括多种拆迁费用、赔偿费用及安顿拆迁户用房建设费用。(3)前期工程费用估算，包括勘察设计费、可行性研究费、“三通一平”或“七通一平”费等。（4）房屋建筑安