麟评居住大数据研究院-【专题研究】二手房库存压力边际改善，豪宅价格坚挺 -房地产-2024.pdfVIP

2024年

市场研究报告

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二手房库存压力边际改善，豪宅价格坚挺

近年来，二手房市场在整个商品房交易中发挥的作用越来越大，随着房地产市场供求关

系的转变，分析市场状态不能仅从成交数据出发，挂牌端的监控的重要性提升。麟评居住大

数据研究院对重点城市的二手房挂牌情况进行初步探究，当前在售挂牌量呈现持续性小幅

下降态势，二手房库存压力边际改善，释放了一定的积极信号。主城区持续作为在售主力，

中小面积段、低总价房源占据市场主要份额；价格方面，豪宅表现更为坚挺，“老破小”

房价泡沫逐渐消散。

一、在售挂牌趋势：供求关系初现改善迹象，一二线城市去库存效果

相对显著

（1）短期在售挂牌量持续小幅下降，二手房库存压力边际改善

自2022年10月退税政策、2023年“认房不认贷”、鼓励住房“以旧换新”等实施以

来，“卖一买一”相关的改善性住房需求持续释放，市场房源量上升明显，据麟评居住大数

据研究院监测数据显示，重点30城二手房挂牌量在今年1月达到一个小高峰，随后3个月

逐步下滑；5月在517限贷政策大幅松绑下业主“卖旧买新”情绪上涨，5月挂牌量止跌转

升、6月继续小幅上升；7、8月再现连续回落趋势，截止到8月底，重点30城二手房挂牌

381.71万套，环比下降1.17%，同比上升12.9%。

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备注：重点30城含北京、广州、上海、深圳、成都、大连、东莞、佛山、杭州、南京、宁波、青岛、厦门、

苏州、天津、无锡、武汉、西安、长沙、郑州、重庆、三亚、湖州、淮安、惠州、廊坊、上饶、唐山、潍

坊、银川。

从当前在售挂牌量的绝对值来看，仍然处于较高水平，由于市场成交端仍有调整压力，

去库存节奏较为缓慢，后续支持政策仍需发力，如收购存量房等加速落地。不过，值得注意

的是，从近期在售挂牌量走势来看，7、8月在售挂牌量持续下降，同比涨幅“二连收窄”，

并且去化周期连续3个月缩短，数据显示，2024年8月重点14城的二手房去化周期为20.3

个月，环比下降9.9%，同比上升9.7%。这一系列指标变化意味着短期二手房库存压力边际

改善，房屋流动性风险初步降低，向市场传递了积极信号。

备注：重点14城含北京、成都、大连、东莞、佛山、杭州、南京、青岛、厦门、上海、深圳、苏州、无锡、

郑州。

（2）各等级城市在售挂牌量均小幅下降，一二线环比“二连降”、三四线环比首落

据麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年8月重点30城中一线、二线、三四线

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城市二手房在售挂牌量环比分别下降2.08%、1.03%、0.12%；同比分别上涨18.72%、9.53%、

22.01%。从各等级城市挂牌量的近期走势来看，一二线城市二手房库存边际改善痕迹相比三

四线城市更为明显。究其原因，随着重点一二线城市存量房时代深入，二手房流动性较三四

线城市较强，加之购房需求稳健释放，挂牌量环比先行转降，库存去化压力总体可控；而三

四线城市的成交更多还是以新房为主，二手房流动性相对较弱，加之市场调整下成交动力不

足，二手房去库存见效更为缓慢。

具体来看，环比方面，8月一二线城市二手房在售挂牌量环比均连续下降2个月，尤其