高端商务休闲茶楼项目商业计划书.docxVIP

第1章项目总论

1.1项目提要

1.2项目环境

1.3项目投资

1.4经济指标

1.5收益分析

1.5.1全免房租收益分析

1.5.2半免房租收益分析

1.6项目结论

第2章市场背景分析

2.1经济环境分析

2.1.1经济持续增长

2.1.2收入快速增长

2.2茶楼产业分析

1.茶楼是茶文化事业和休闲产业的重要窗口，对茶产品消费有重要拉动作用。比如，很多有闲工夫、闲钱和闲情逸志的消费者，是在茶馆学到了科学的茶叶泡饮方法，感受到茶文化的博大精深。又比如，台湾冻顶、梨山、安溪铁观音、武夷山大红袍等高档名优乌龙茶就是从茶馆走向民间、走向大众的。通过茶馆的辐射功能，茶业产业链之间的关系和茶产业与相关产业的关联度得到了加强，到茶馆消费成为休闲时尚，海内外资金和项目找到了更多的、更安全的结合点。

2.茶楼业与游业关联度较强。现阶段，茶产业属于资源型产业，具有比较优势；旅游业则属于支柱型产业，具有竞争优势。好茶往往长在好山好水之地。如何使茶产业的重要行业茶馆业具有竞争优势？低成本扩张的方式之一，就是加强与旅游业的关联度，优势互补。很多茶产品，如茶叶、茶具、茶邮票、茶音乐CD等，完全可以包装成旅游产品，茶馆可以成为旅游景点，还可以将茶园、紫砂制造企业、茶叶博物馆、茶膳饭店等与原有旅游景点相配合，整合成茶文化旅游项目。比如，在北京可以销售精美的茶礼盒、金书茶经、景泰蓝茶具，安排周末茶膳茶艺两日游等。

3.平均利润率较高。为什么技术含量不高的茶馆业发展速度这么快？为什么不少中产阶层人士热衷于投资茶馆业？为什么房地产商、金融家、IT业者、上市公司老板开始投资茶馆业？除了时尚的拉动作用、“（招待费）肥水不流外人田”的心理、将办公室和会客室或会议室延伸到茶馆等因素外，最重要的原因是：茶馆业的平均利润率较高。在经营管理没有大失误的前提下，可以达到30%至65%，超过了银行业11%、汽车工业25%的利润率。

4.项目开发空间较大。现阶段，茶馆单纯打拼硬件的时期已经基本结束，服务也在逐步完善中。相对而言，影响茶馆利润的主要因素是项目和项目储备。这方面，给茶馆投资者与管理者留下了较大空间。当然，项目和项目储备不足，也会带来较多的遗憾。

5.其他。从技术层面看，茶馆业还有以下一些规律和特点。比如，人员流动较频繁，基本工资不宜过高而活工资不宜封顶，单间与大堂、男生与女生、店内经营与店外经营、营业额结构等比例要合理等。同样值得认真研究，采取切实可行的对策。

2.2.1某市商业兴旺

2.2.2茶文化是正统

2.2.3茶馆消费普遍

2.2.4众多中产阶层

第3章项目整体规划

3.1项目地址

3.1.1项目地址

3.1.2环境分析

3.2项目规划

3.2.1面积规划

3.2.2员工规划

3.2.3场地规划

3.2.4物资供应

3.2.5客户来源

3.3管理规划

3.3.1财务管理

3.3.2营销管理

第4章项目营销计划

4.1项目定位

4.1.1客户定位

4.1.2服务内容

4.2服务特色

4.2.1宾至如归的优良服务

4.2.2高端装修的服务标准

4.2.3恰如其分的价格策略

4.3营销手段

4.3.1高校美女策略

4.3.2VIP服务策略

4.3.3文化营销策略

4.3.4广告宣传策略

4.3.5网上营销策略

第5章项目投资计划

5.1投资计划

第6章经济效益分析

6.1预测依据

6.2收入预测基础

6.2.1散台日消费

6.2.2包间日消费

6.2.3其他日消费

6.2.4茶楼日均消费

6.2.5茶楼年总收入

6.2.6茶楼收入达标

6.3成本预测基础

6.3.1茶楼日均成本

6.3.2茶楼年总成本

6.4收入成本预测

6.4.1收入成本预算

6.4.2营业税金及附加核算

6.4.3期间费用核算

6.4.4收入与成本合计

6.5投资回收期和内部收益率分析

6.5.1计算依据

6.5.2投资回收期和内部收益率分析

6.6主要技术和经济指标

6.7免房租利益分享

6.7.1全免房租收益分析

6.7.2半免房租收益分析

第7章项目风险分析

7.1市场风险

第8章项目总体评价

8.1项目评价结论

8.2项目主要指标

8.2.1项目整体效益分析

8.2.2全免房租收益分析

8.2.3半免房租收益分析