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房屋租赁合同违约案例

一、开篇：当”安居梦”遇上”违约困局”

记得去年冬天在社区普法时，一位头发花白的王阿姨攥着皱巴巴的合同复印件，眼眶泛红地说：“我把老房子租给小年轻住，结果他们把墙砸了个大洞，说要装投影仪，现在不肯修也不肯赔，我这把年纪哪经得起折腾啊？”另一位刚毕业的租客小陈也倒苦水：“房东说急用钱要卖房，提前一个月就让我搬家，可我刚交了半年房租，现在大冷天的上哪儿找房子？”这些真实的生活片段，折射出房屋租赁市场中普遍存在的违约困境——这个本应承载”安居”期待的民事法律关系，常因一方或双方的违约行为，演变成耗时耗力的纠纷。

房屋租赁合同作为典型的持续性合同，涉及居住权益、财产安全、资金流转等多重利益。据统计，近年来基层法院受理的房屋租赁合同纠纷占民事案件的15%以上，其中70%涉及违约争议。这些纠纷不仅影响当事人的生活质量，更可能因处理不当引发二次矛盾。本文将通过一起典型案例的抽丝剥茧，系统梳理房屋租赁合同违约的常见类型、法律适用、争议焦点及解决路径，为租房市场的参与者提供可参考的”避坑指南”。

二、典型案例：一场因”改造房屋”引发的连环纠纷

（一）基本案情：从”温馨出租”到”对簿公堂”

某年3月，在一线城市工作的白领林某通过中介平台，与房东周女士签订了一份为期3年的《房屋租赁合同》。合同约定：周女士将位于某小区的两居室（带简单装修）出租给林某居住，月租金5000元，按季支付；林某不得擅自改变房屋结构，如需装修需经周女士书面同意；租赁期满后，林某应恢复房屋原状或按折旧后的装修价值补偿。

入住3个月后，林某因工作需要在家开设工作室，未经周女士同意，自行拆除了客厅与次卧之间的非承重墙，安装了玻璃隔断；同时将原厨房的排烟管道改造为开放式吧台。周女士在第2次收租时（即当年9月）发现房屋结构改变，当场表示反对，要求林某1个月内恢复原状。林某以”改造提升了房屋价值”为由拒绝，并继续支付租金至次年3月。

次年4月，周女士以”承租人擅自改变房屋结构构成根本违约”为由，向林某发送《解除租赁合同通知书》，要求其5日内搬离并赔偿损失。林某认为周女士”小题大做”，不仅拒绝搬离，还以”房东单方解约违法”为由，要求周女士支付相当于2个月租金的违约金。双方协商无果后，周女士将林某诉至法院，诉讼请求包括：1.确认租赁合同已于4月XX日解除；2.林某立即腾退房屋；3.赔偿房屋恢复原状费用2万元；4.支付占用房屋期间的使用费（按日租金167元计算至实际腾退日）。林某则提起反诉，要求周女士继续履行合同并支付违约金1万元。

（二）审理过程：从”各执一词”到”查明事实”

法院受理后，首先组织双方进行诉前调解。周女士情绪激动地说：“我这房子是要留给儿子结婚用的，现在墙拆了、管道改了，将来装修都得重新来，这损失凭什么我担？”林某则辩解：“我花了8000块钱改造，现在房子看起来更通透，房东还能多收租金，她就是想涨房租找借口！”调解员发现双方矛盾焦点集中在”擅自改造是否构成根本违约”及”损失如何计算”，但因分歧过大调解失败。

进入庭审阶段，法院重点查明了以下事实：1.合同中明确约定”不得擅自改变房屋结构”，林某对此知情；2.林某改造的非承重墙虽未影响房屋安全，但改变了原有空间布局；3.周女士在发现改造后曾通过微信要求恢复原状，林某未予理会；4.经法院委托评估，恢复原状需拆除玻璃隔断、修复墙面、恢复厨房排烟管道，费用为1.8万元；5.林某在诉讼期间仍居住在房屋内，未支付4月之后的租金。

（三）判决结果：法律与情理的平衡考量

法院经审理认为：根据《民法典》第715条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。本案中，林某擅自改造房屋结构的行为违反合同约定，构成违约。周女士作为出租人，在合理期限内要求恢复原状未果后，依据《民法典》第563条”当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，有权解除合同。关于损失赔偿，评估报告确认的1.8万元恢复费用具有合理性，予以支持。林某反诉要求继续履行合同缺乏法律依据，不予支持。最终判决：1.确认租赁合同于周女士通知到达之日解除；2.林某于判决生效后10日内腾退房屋；3.林某赔偿周女士恢复原状费用1.8万元；4.林某按日租金167元支付自4月XX日起至实际腾退日的房屋使用费；5.驳回林某反诉请求。

三、房屋租赁合同违约的常见类型与法律特征

通过上述案例可以看出，房屋租赁合同违约行为往往具有”隐蔽性”“持续性”和”双向性”特点。所谓”双向性”，即出租人与承租人均可能成为违约主体。我们可从主体角度将违约行为分为两类：

（一）承租人常见违约行为

租金支付违约：这是最普遍的违约类型，表现为逾期支付租金、部分支付租金或拒绝支付租金。实践中，承租人可能因失业、创业失败等客观原因暂