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写字楼的规划布局与建筑设计主讲人：北京新纪元建筑工程设计有限公司董事长总建筑师曾繁柏

通过实例与诸位共同探讨以下五个问题：产品定位及目标客户群的分析交通、人流的组织平面功能的合理性分析立面性格的选定智能、节能、环保、生态在方案中的体现联系方式：今日探讨的主要内容

01目前写字楼产品有如下几类：02产业园区——高新技术产业园区03文化创意产业园区04创业园区（孵化器）05综合写字楼06公寓式办公（SOHO）07酒店式办公一产品定位及目标客户群的分析

3A或5A——通讯自动化（CA）办公自动化（OA）建筑管理自动化（BA）火灾消防自动化（FA）建筑维护自动化（MA）3A、5A只是对建筑自动化控制由几个方面的一种描述，实行3A、5A的最终目的是要创造一种更安全舒适高效的办公环境。写字楼的建设标准分类：一产品定位及目标客户群的分析

一产品定位及目标客户群的分析（三）写字楼客户群的分类：a.从企业性质上分：·科研、生产型——高新技术企业、文化创意型企业·管理型——大中型企业·服务型——中小型企业、个体企业·营销型——中小型企业、个体企业b.从企业发展上分:·创业型·成长型·稳步发展型

产业园区——高新技术企业、文化创意企业、创业型企业（科研、生产型）01综合写字楼——大中型企业、成长型企业（管理、服务型）02公寓式办公（SOHO）——创业型企业、成长型企业、个体企业（服务、销售型）03酒店式办公——临时办公04产品与客户群关系：一产品定位及目标客户群的分析

经济——整体经济水平、开发商利益、客户群承受能力环境——交通、自然环境、对环境的影响及环境对自身的影响人文——建筑自身文化色彩与空间感受街区文化——周边建筑情况、整体感染力产品定位涉及的因素：一产品定位及目标客户群的分析

01客户群——承受力、增值部分的5-10%，人均20万左右，2.5元/天03建筑标准——土建、机电、装修标准（对价格的支撑）04提升价值手段——设计（功能、交通、停车、环境、采光、通风、节能、内部空间、外观）02租售价格——8-12年回报，2.5元/天10年回报，9125元/平方米写字楼产品定位内容：一产品定位及目标客户群的分析

一产品定位及目标客户群的分析实例：建外SOHO——SmallOfficeHomeOffice

一产品定位及目标客户群的分析实例：CBD国际大厦——综合写字楼

一产品定位及目标客户群的分析实例：天香园（生物科技孵化器）——园区性独栋办公

一产品定位及目标客户群的分析实例：天香园（生物科技孵化器）——园区性独栋办公

影响交通、人流组织的因素：项目所处位置——上班交通形式周边城市道路状况——规划条件产品定位功能配置二交通、人流组织

可识别性强，均好性强03适用性强，并预留发展的可能——不同的定位，不同的要求（停车位大小、车道宽度、坡度、停车数量等）04满足规划条件和法规要求——开口要求01便捷、顺畅——环路、避免交叉、便于管理02交通、人流组织的原则：二交通、人流组织

二交通、人流组织实例：望京中旅贸综合楼

二交通、人流组织实例：建外SOHO

二交通、人流组织实例：CBD国际大厦建外SOHOCBD国际大厦

二交通、人流组织实例：CBD国际大厦

二交通、人流组织实例：上海总部基地

二交通、人流组织实例：上海总部基地

二交通、人流组织实例：天香园

二交通、人流组织实例：天香园

二交通、人流组织实例：天鸿总部大楼

二交通、人流组织实例：天鸿总部大楼

规划设计条件（用地、面积、限高）01自然条件（气候、周边、环境）02国家的法律法规——消防规范03产品定位——不同的产品有不同的平面布置形式（走道式、中筒式、独栋式、单元式）04节能、环保、生态要求05影响平面布局的因素：三平面功能的合理性分析

平面布置原则：满足规划条件，满足法规要求适用、经济——支撑产品定位，较高使用率（一般60%左右）均好关于层高、空调方式选定12三平面功能的合理性分析

三平面功能的合理性分析实例：建外SOHO办公楼

三平面功能的合理性分析实例：CBD国际大厦

三平面功能的合理性分析实例：建外SOHO公寓

三平面功能的合理性分析实例：鑫丰大厦

三平面功能的合理性分析实例：天香园（一期典型平面）

三平面功能的合理性分析实例：天香园（二期典型平面）

三平面功能的合理性分析实例：金都·杭城4#楼（改动前方案）”

三平面功能的合理性分析实例：金都·杭城4#楼（改动后方案）

三平面功能的合理性分析实例：天鸿总部大