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方案

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方案

房地产项目竣工结算核算实施方案

一、方案目标与定位

（一）核心目标

构建竣工结算全周期核算体系，明确“结算范围界定-成本归集-分摊核算-争议解决”各环节标准，解决“范围模糊、分摊无规、争议久拖”问题，确保总成本误差率≤±3%。

建立专属核算规则，适配不同物业类型（住宅/商业/公寓）、项目业态（单一业态/混合业态），实现“量价精准、成本与权责匹配”，为项目成本管控收尾提供数据支撑。

强化核算成果应用，通过数据对比优化“成本管控策略、结算流程”，在保障合规性前提下，缩短结算周期，提升结算效率。

（二）方案定位

本方案适用于房地产项目（住宅、商业、混合业态等）竣工结算全流程核算，涵盖成本归集、分摊、审核、争议处理、成果归档，是项目成本管控收尾、审计复盘的指导性文件，同时为造价工程师、财务人员、项目管理人员提供操作规范，确保核算合规、精准、可执行。

二、方案内容体系

（一）核算基础框架设计

核算范围界定：明确核心内容——开发成本（土地成本、建安成本、基础设施费）、期间费用（管理费用、财务费用、销售费用）、税金（土地增值税、企业所得税）；不含内容（后期运维成本、业主自有装修成本），避免边界模糊导致漏算错算。

核算依据统一：明确四大核心依据——竣工图纸、工程量清单、合同文件（施工合同/采购合同）、国家计价规范（GB50500）、税务政策，禁止使用过期或不符依据。

（二）核心成本核算内容

开发成本核算：

土地成本：按“土地总面积×单位地价”核算，含土地出让金、契税（3%-5%）、拆迁补偿费，按可售面积分摊（住宅/商业按建筑面积权重），附土地出让合同、付款凭证；

建安成本：按“竣工工程量×合同单价”核算，住宅2500-3500元/㎡、商业3500-5000元/㎡，含土建、安装、装修，超合同部分需附变更签证，附竣工结算书；

基础设施费：按“项目规模×单位成本”核算（道路150-200元/㎡、绿化80-120元/㎡），按可售面积分摊，附工程验收报告。

期间费用核算：

管理费用：按“项目总成本×3%-5%”或“实际支出汇总”，开发阶段资本化，销售阶段费用化，附费用支出凭证；

财务费用：建设期利息资本化（按楼栋分摊），销售期利息费用化，附借款合同、利息支付凭证；

销售费用：按“销售额×2%-3%”核算，含推广费、代理佣金，附销售合同、发票。

税金与其他核算：

土地增值税：按“增值额×税率”核算（30%-60%四级超率累进税率），附清算报告；

企业所得税：按“应纳税所得额×25%”核算，税前扣除合规成本，附税务申报表；

不可预见费：按“开发成本总和×2%-3%”，用于应对结算中新增支出（如小修小补）。

（三）分物业/业态核算差异

住宅项目：重点核算“建安成本+土地成本”，占比80%-90%，分摊标准统一（按建筑面积），预备费侧重建安变更签证超支；

商业项目：重点核算“土地成本（核心区位溢价）+装修成本”，土地成本分摊权重高（商业占比40%-50%），装修成本3000-5000元/㎡，预备费侧重商业招商延迟导致的费用增加；

混合业态项目：重点核算“成本分摊”，土地成本按业态地价系数（商业1.2-1.5，住宅1.0）、建安成本按业态类型分摊，附分摊依据说明。

三、实施方式与方法

（一）前期核算准备（项目竣工后2周）

资料收集与梳理：

获取竣工图纸、工程量清单、合同文件、变更签证、付款凭证、验收报告；

组建“核算小组”（造价工程师1名、财务主管1名、项目专员1名），分工：造价工程师负责建安成本核算，财务主管负责费用与税金核算，项目专员负责资料核实。

核算规则制定：

明确成本分摊标准（如土地按可售面积、利息按楼栋投资额），形成《竣工结算核算细则》；

复核资料完整性，缺失资料（如变更签证）需5个工作日内补充，否则暂不计入核算。

（二）全流程核算实施（竣工后1-3个月）

成本归集与初审：

数据采集：项目专员提交“成本支出台账”“变更签证汇总表”，造价工程师核对工程量与合同单价；

分项归集：按“土地→建安→基础设施→期间费用”归集成本，形成《成本归集明细表》，超预算10%部分标注原因；

内部初审：财务主管复核成本合规性（如发票、合同匹配），重大差异（超±5%）提交项目负责人审批。

分摊与终审：

成本分摊：按细则分摊土地、利息等共同成本，出具《成本分摊表》，附分摊计算过程；

终审核算：编制《竣工结算总表》，对比预算（总成本偏差率≤±3%），核心分项（土地、建安）误差率≤±2%；

争议处理：对合同争议（如变更签证认价