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集团化物业服务公司

投资收并购项目后评估工作指引

一、总则

【定义】

项目：指由物业服务集团公司进行投资收并购的物业服务企业单位或物业管理服务单体项目；

《投后/收并购项目后评估工作指引》指在物业服务集团所投资或收并购后的项目，对该项目实施全过程的回顾、分析、跟踪、监控，从而总结项目投资经验、教训的过程。以便对项目后续运营及时纠错、及时调整、持续发展。

项目后评估工作小组：

由集团投资战略中心牵头组织成立，成员部门包括：集团财务中心、集团人事行政中心、集团企业发展中心、集团商业经营中心及项目团队成员等；

【目的】

科学、客观、全面地评价本次收（并）购项目实际运营情况；总结经验、教训，实现持续改进；

【核心内容】

后评估工作的核心内容包括两方面：

一是“项目可行性研究报告”、“项目评估报告”、“项目尽调报告”、“项目估值”“项目发展规划方案”、“全过程成本管理指标”“生产经营性指标”等集团批复文件与最终实际完成情况的对比分析；

二是投资过程中突出的风险回测、经验与教训的提炼总结。

【后评估工作的原则】

1、客观性原则：依据已发生的真实数据，对项目操作过程中的实际情况进行分析研究；

2、公正性原则：在以项目经营单位为主进行自我评价的基础上，集团后评估工作小组站在科学、合理的角度对项目进行客观分析，评估过程中与项目团队充分沟通得出公正的评估结论。

3、全面性原则：项目后评估是对项目发展全过程的综合评价，涉及到项目执行过程的各个阶段，如：投资决策、市场定位、战略规划、报批报建、发展进度、成本控制、项目运营、财务筹划、品牌建设等并据此得出综合、全面的评估结论。

4、应用性原则：项目后评估完成后要及时地将有关工作成果输出给集团相关部门及项目公司，以达到持续改进的目的。

【后评估收集资料内容】

后评估工作应收集以下资料，包括但不限于：

1、投资方面

项目投资建议书、项目投资可行性研究报告、项目投资立项报告、项目尽调报告、项目投资评估报告以及投资过程中相关决策性文件（由集团投资委员会批准签发的文件）；

2、市场方面

项目所属区域市场调查报告、项目市场定位报告、项目市场拓展报告、项目发展计划及进度报告和物业管理费价格、定价、多种经营开发专题报告、项目发展阶段总结报告以及相关市场拓展过程的决策文件、项目移交文件等；

3、进度方面

项目发展总进度计划、各项目发展详细进度计划、项目发展纲要报告、项目发展进度控制对比分析报告及有关项目进度控制工作文件等；、

4、成本方面

项目发展各阶段成本控制目标、各项目发展成本预测明细表、各阶段项目发展成本分析报告及有关成本管理工作文件等；

5、财务方面

项目年度预算表、项目月度财务报表、年度审计报表、经营性指标分析报告等

6、合约管理

项目股权转让协议、项目合约分判策划报告、项目合约分判工作阶段总结、项目尽调报告等及有关项目运营过程文件等。

【后评估流程】：

（见下页）

项目后评估流程

项目后评估流程

其他职能部门投资战略部项目公司投委会总裁室支持性文件

其他职能部门

投资战略部

项目公司

N

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项目后评估内容参考：

项目基本概况：附件

项目后评估综述综合评估结论

对未来项目投资的建议

投资风险总结

项目投资管理评估物业市场发展变化分析

股权转让协议执行情况

项目经济技术指标变化情况及其对

最终收益的影响

以财务指标为主要依据的项目综合

评价

项目财务管理评估项目运营收入指标完成情况

项目成本控制情况

项目经济效益实现情况

项目现金流量变化情况和资金使用

效益

项目税务筹划情况

项目发展评估项目发展计划执行情况

项目发展管理体系检讨.

本项目合约成本管理

项目发展四个阶段成本管理控制情

评估

况

总结成本管理控制经验项目发展成本明细统计

本项目意外情况的规避和总结：