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上海中介合同

上海中介合同作为规范房地产交易中委托人与中介服务机构权利义务关系的重要法律文件，其订立与履行直接关系到交易安全与当事人合法权益。根据2025年最新实施的《上海市房地产中介服务合同示范文本》及相关法律法规要求，当前上海中介合同体系已形成以《民法典》为基础、行业规范为补充的多层次框架，在服务内容界定、费用支付机制、争议解决途径等方面呈现出鲜明的地方特色与时代特征。

合同主体与服务内容的法定要素

上海中介合同的主体构成需满足严格的资质要求。委托方（甲方）需提供真实有效的身份信息，个人委托人应出示身份证、户口簿等户籍证明材料，企业委托人则需提交营业执照及法定代表人身份证明；中介服务机构（乙方）必须具备上海市房地产经纪机构备案证书，合同中需明确标注机构的统一社会信用代码、执业经纪人资格证书编号等资质信息。特别值得注意的是，2025年新规要求中介机构在合同首页显著位置公示一证一码信息，即房地产经纪机构备案证明编号和从业人员信息卡二维码，确保服务主体的可追溯性。

服务内容条款采用基础服务+增值服务的模块化设计。基础服务包括房源信息搜集、市场行情分析、交易流程指导等核心事项，示范文本中以列举式条款明确中介机构需完成的12项基础义务，如核实房屋权属状况、陪同实地看房次数不少于3次、提供至少2套可比交易案例分析等。增值服务则涵盖法律咨询、贷款代办、产权调查等延伸服务，需在合同附件中单独列明服务项目、收费标准及完成时限。这种区分模式既保障了委托人的基础权益，又为个性化需求提供了灵活空间，实践中约68%的中介合同会选择增订至少1项增值服务条款。

服务期限的设定引入动态调整机制。标准合同范本将服务期限默认设置为90日，但允许双方根据交易类型协商变更：二手房买卖服务期限最长不超过180日，房屋租赁服务期限不超过60日。合同中需明确记载服务起始日的计算基准，以委托人签署授权委托书且中介机构签收服务报酬预付款为法定起算点，避免实践中常见的口头委托日与书面签约日争议。对于超过约定期限仍未完成的服务事项，示范文本设置了30日的宽限期条款，宽限期内中介机构需每周书面汇报进展，宽限期届满仍未达成目标的，委托人有权单方面解除合同并要求退还已支付服务费的60%。

权利义务体系的平衡性构建

甲方权利体系呈现知情-选择-监督的三阶架构。在知情权方面，新规细化了信息披露要求，中介机构需在签约前7日内向委托人提供《房屋状况说明书》，包含房屋建成年代、结构类型、管线走向等28项物理信息，以及抵押登记、租赁备案、户口登记等15项权属信息。选择权体现在委托人可指定交易相对人的范围、设定交易价格区间、决定是否接受第三方资金监管等核心事项上，合同中需以加粗字体标注委托人拥有最终交易决定权的声明条款。监督权则通过服务过程留痕制度实现，中介机构需每日更新服务日志并上传至上海市房地产交易服务平台，委托人可凭合同编号随时查询服务进度。

乙方义务内容强化勤勉-诚信-保密的执业准则。勤勉义务要求中介机构建立双人服务责任制，每个委托事项配备1名主办经纪人和1名协办经纪人，主办经纪人需具备5年以上从业经历并持有上海市高级房地产经纪人证书。诚信义务方面，2025年新规创设瑕疵信息预警制度，对于房屋存在的质量缺陷、权利限制等不利因素，中介机构需在合同中以红色警告框形式单独列明，并由委托人签署《风险告知确认书》。保密义务的范围从传统的个人信息扩展至交易策略层面，合同明确约定中介机构不得向交易相对方泄露委托人的心理价位、付款能力等商业秘密，该保密义务在合同终止后仍持续有效，期限为交易完成后3年或合同解除后2年。

双方共同义务条款凸显协同性特征。合同中设置资料提供时间表附件，详细列明甲方需提交的各类证明文件清单及最晚提交期限，如婚姻状况证明需在签约后5日内提供，房屋查档证明由中介机构在收到资料后3个工作日内完成调取。对于需要双方共同办理的事项，如实地看房、合同谈判等，示范文本创新设计预约-确认机制，要求提前48小时通过合同约定的通讯方式发出书面通知，对方需在24小时内回复确认，未及时回复视为同意按提议时间办理。这种程序性约定有效减少了实践中因沟通不畅导致的服务延误，数据显示采用该机制的合同纠纷率较传统合同下降42%。

费用支付与违约责任的精细化设计

服务费用结构实行分级定价+风险共担模式。2025年上海市房地产中介服务收费指导标准将住宅类服务分为三个档次：房屋买卖中介服务费为成交价格的1.2%-2%（低于500万元的按2%收取，500万-1000万元的按1.6%收取，超过1000万元的按1.2%收取）；房屋租赁中介服务费统一为月租金的70%，由租赁双方平均分担。费用支付采用三段式节点控制：合同签订时支付30%作为启动资金，交易中心受理过户申请时支付50%作为进度款，不动产权证办结后支付剩余20%尾款