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物业设施设备维护保养计划范本

一、总则

（一）目的与意义

为确保本物业项目内各项设施设备的完好、正常、安全、高效运行，延长其使用寿命，保障物业环境的舒适与安全，为业主及使用人提供持续优质的服务，特制定本维护保养计划。本计划旨在规范设施设备的日常管理、维护、保养及检修工作，明确各方职责，确保各项工作有序开展。

（二）适用范围

本计划适用于本物业项目内所有公共区域及由物业管理的各类设施设备，包括但不限于供配电系统、给排水系统、暖通空调系统、消防系统、电梯设备、安防监控系统、公共照明系统、门禁系统、停车场管理系统及其他公共设施。

（三）编制依据

本计划的编制严格遵循国家及地方相关法律法规、行业标准及技术规范，并结合本物业项目的实际情况、设施设备的出厂说明及过往运行经验。

二、组织机构与职责

（一）组织机构

成立以物业项目经理为组长，工程主管为副组长，各专业技术人员（或外包维保单位负责人）为成员的设施设备维护保养工作小组，全面负责本计划的组织实施、监督检查与持续改进。

（二）主要职责

1.项目经理：对设施设备维护保养工作负总责，审批年度维护保养计划及预算，协调重大资源调配，组织处理重大设备故障及事故。

2.工程主管：具体负责维护保养计划的制定、修订、组织实施与日常监督；负责技术方案的审核，人员的调配与培训，以及与外包维保单位的沟通协调。

3.专业技术人员/技工：严格按照本计划及相关操作规程，执行设施设备的日常巡检、定期保养、故障排查与维修工作；负责相关记录的填写与上报；参与设备故障分析与技术改进。

4.外包维保单位：在合同约定范围内，负责特定专业设备（如电梯、消防、中央空调等）的定期维护、专项检修及紧急抢修，并提交详细的维保报告。物业方对其工作质量进行监督与评估。

三、维护保养的基本要求

（一）日常巡检

各专业技术人员需按照规定频次和路线对所负责的设施设备进行日常巡检，重点关注设备运行状态、有无异响异味、有无滴漏跑冒、仪表指示是否正常等，并做好巡检记录。发现异常情况及时处理或上报。

（二）定期保养

根据设施设备的特性及运行状况，制定月度、季度、半年度、年度等不同周期的定期保养计划。保养工作应严格按照既定的保养规程进行，确保保养质量。保养内容包括清洁、紧固、润滑、调整、校准等。

（三）备品备件管理

建立健全备品备件的采购、验收、入库、保管、领用、盘点制度，确保常用及关键备件的合理库存，保障维修工作的及时开展。备件的选用应符合原厂标准或同等品质要求。

（四）技术档案管理

为每台主要设备建立完整的技术档案，包括设备台账、出厂资料、安装调试记录、历次维保记录、故障处理记录、大修改造记录、报废记录等。档案应妥善保管，便于查阅。

（五）应急处理

制定各类设施设备的应急预案，如停电、停水、电梯困人、消防报警等。定期组织应急演练，确保相关人员熟悉预案流程，能够在突发事件发生时迅速、有效地进行处置，最大限度减少损失。

（六）人员培训与资质

从事设施设备操作、维护、保养的人员必须具备相应的专业知识和技能，并持证上岗。定期组织专业技能培训和安全教育，提升人员素质和安全意识。

四、主要设施设备维护保养方案

（一）供配电系统

1.日常巡检：每日对高低压配电柜、变压器、应急发电机、电缆桥架等进行巡检，检查有无过热、异响、异味，仪表指示是否正常，开关位置是否正确。

2.定期保养：

*月度：清洁配电柜内外，检查各连接点有无松动、发热现象，测试应急照明切换功能。

*季度：检查变压器油位、油色，清扫散热器；检查无功补偿装置运行情况；对备用发电机进行启动、加载试运行。

*年度：对高低压设备进行预防性试验，检查接地系统的接地电阻，对配电柜内元器件进行全面检查和功能测试。

（二）给排水系统

1.日常巡检：每日检查生活水泵、消防水泵、排污泵的运行状态，各水池（箱）水位，管网有无渗漏，阀门开关状态，压力表读数等。

2.定期保养：

*月度：清洁水泵过滤器，检查水泵轴承温度、有无异响，对阀门进行启闭操作。

*季度：对生活水箱进行清洗消毒（按卫生防疫要求），检查止回阀、浮球阀工作状况。

*年度：对水泵进行解体保养（轴承更换、密封件更换、电机绝缘测试），对管网进行冲洗，检查管道支架的牢固性。

（三）暖通空调系统（含新风、排风）

1.日常巡检：每日检查冷水机组、冷却塔、空调箱、风机盘管、各类水泵、风阀、水阀的运行状态，温度、压力、流量等参数，以及空调区域的温湿度。

2.定期保养：

*月度：清洁空气过滤器，检查风机运行状况，检查水管有无结露、渗漏。

*季度：清洗冷却塔填料、集水盘，检查皮带松紧度并调整，对电机轴承进行润滑。

*年度（换季前后）：对冷水机组进行全面保养，清洗换热器，检查制冷剂压力；对空