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最高人民法院租赁合同

一、租赁物及用途

租赁物作为租赁合同的核心标的，其范围不仅包括房屋、商铺等不动产，还涵盖设备、车辆等各类动产。根据法律规定，出租人必须确保租赁物具备合法权属证明，不存在抵押、查封等权利瑕疵，且能够满足合同约定的使用功能。在签订合同前，承租人有权要求出租人提供不动产权属证书、设备购买发票等证明文件，以核实租赁物的合法性。租赁用途条款需明确具体，例如“商业经营”需细化为“餐饮服务”或“零售经营”，“办公使用”需注明是否包含员工宿舍功能。若承租人未经出租人书面同意擅自改变用途，如将住宅改为经营性场所，出租人有权依据合同约定解除合同并要求赔偿损失。此外，转租行为需严格遵循“书面同意”原则，未经允许的转租不仅导致转租合同无效，承租人还需承担违约责任。

二、租赁期限

租赁期限的设定应当采用书面形式明确起止时间，对于超过六个月的租赁关系，口头约定将不具有法律约束力。合同中需特别注明“租赁期满后是否自动续期”，若约定自动续期，应明确续期次数及续期后的租金调整机制；若未约定，租赁期满后承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议的，原合同转为不定期租赁，双方均有权随时解除合同，但需提前合理期限通知对方。在租赁期限内，出租人如需出售租赁物，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。若租赁物所有权发生转移，新所有权人需继续履行原租赁合同，直至期限届满，此即“买卖不破租赁”原则的体现。对于租赁期限与租赁物使用年限冲突的情况，例如设备剩余使用年限仅5年而租赁合同约定10年，超出部分将被认定为无效条款。

三、租金及支付方式

租金条款需包含具体金额、支付周期、支付时间及逾期责任。租金标准应当明确货币单位及大小写金额，例如“每月人民币壹万元整（￥10,000.00）”，避免使用“市场行情价”等模糊表述。支付方式可选择银行转账、支票等可追溯形式，现金支付需由出租人出具收据并注明“租金已收到”字样。合同中应约定租金支付的宽限期，通常为5-10天，宽限期内支付不视为违约；超过宽限期的，每逾期一日按应付金额的0.05%-0.1%计算违约金，累计违约金一般不超过当月租金的30%。对于租金调整机制，可约定“每两年按当地CPI指数上浮5%”或“根据周边同类物业市场价协商调整”，但调整需提前书面通知并经承租人确认。若承租人连续三个月未支付租金，出租人有权解除合同并要求支付拖欠租金及违约金。

四、押金

押金作为履约担保，其金额通常为1-3个月租金，合同中需明确“押金与定金的区别”，避免使用“定金”字样导致适用定金罚则。押金支付时间一般为合同签订当日，出租人应出具加盖公章的押金收据，注明“租赁期满无息退还”。租赁期满后，若承租人无拖欠租金、未损坏租赁物且已结清水电费等费用，出租人应在15个工作日内退还押金；如有扣除情形，需向承租人提供费用明细及票据。实践中，常见的押金争议包括“正常磨损是否扣除押金”，根据司法解释，因租赁物自然损耗导致的损坏，出租人不得从押金中扣除维修费用，例如墙面轻微泛黄、地板正常磨损等；但因承租人过错导致的结构性损坏，如承重墙开裂、设备核心部件损坏等，出租人有权扣除相应维修费用。

五、租赁物的维修与保养

租赁物的维修责任划分以“谁过错谁承担”为原则。日常维修方面，承租人负责租赁物的日常维护，包括水电设施小修、卫生清洁等，费用由承租人承担；出租人负责因租赁物固有缺陷导致的维修，例如房屋漏水、主体结构问题等，维修应在收到通知后7日内进行，逾期未修的，承租人可自行维修并凭票据向出租人报销。对于重大维修，双方应在合同中约定“重大维修的标准”，例如单次维修费用超过5000元视为重大维修，此时出租人需承担费用并相应减免维修期间的租金。承租人在使用过程中发现租赁物存在安全隐患时，有权要求出租人立即停止使用并进行整改，因隐患未及时处理导致人身损害的，出租人需承担赔偿责任。此外，承租人不得擅自改动租赁物结构，如需装修应提交方案并经出租人书面同意，装修部分在租赁期满后可拆除的归承租人所有，不可拆除的归出租人所有，除非双方另有约定。

六、双方权利义务

（一）出租人的权利义务

出租人首要义务是保证租赁物的合法出租权，需提供所有权证明或转租权证明，若因权利瑕疵导致承租人无法使用租赁物，承租人有权解除合同并要求赔偿损失。在租赁期间，出租人有权定期检查租赁物使用情况，但需提前通知承租人并在合理时间内进行，不得干扰承租人正常使用。对于租金收益，出租人有权按时收取，但不得单方面提高租金或增设收费项目。若租赁物因不可抗力受损，出租人应及时通知承租人并协商解决方案，无法继续使用的，双方可解除合同并互不承担违约责任。

（二）承租人的权利义务

承租人享有按约定用途使用租赁物的权利，在租赁期限内有权拒绝出租人不合理的解约要求。同时需履行以下义务：未经同意不得改变租赁物