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人防车位合同

人防车位作为结合民用建筑修建的防空地下室中设置的停车位，其法律属性具有鲜明的双重性。一方面，它属于国家所有的人防工程组成部分，承载着战时人员掩蔽、物资储备的战备功能，必须保留防护密闭门、抗爆单元等核心防护设施；另一方面，根据“谁投资、谁使用、谁受益”的原则，建设单位在和平时期享有使用权和收益权，可通过出租或使用权转让方式进行经营。这种特殊属性使得人防车位合同既区别于普通产权车位的买卖合同，也与一般租赁合同存在法律差异，需要合同双方在签订时格外关注权利边界的界定。

从法律层面看，人防车位的所有权归属国家是不可动摇的核心原则。《中华人民共和国民法典》明确将国防资产列为国家所有，而《人民防空法》进一步规定人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。这意味着任何形式的“买卖”人防车位行为均属违法，济南某法院2021年审理的案件中，就因合同直接约定“车位所有权转让”而判定合同无效。实践中，开发商常以“使用权转让”“长期租赁”等名义签订合同，但需严格遵守租赁期限不得超过二十年的法律强制性规定，部分地区如江苏省还明确要求人防车位须优先向业主开放，收益应用于工程维护管理。

在合同签订过程中，投资者身份的确认是首要前提。2025年江苏宿迁某小区的判例显示，当物价局成本认证报告证实人防车位建设费用已纳入商品房开发成本时，法院认定业主为实际投资者，判决开发商向业委会返还使用权。这提示合同双方需在签约前核查项目立项文件、成本核算报告等资料，明确建设成本是否通过房价转移。对于购房者而言，若发现购房合同中包含“人防车位归开发商所有”的格式条款，可依据《民法典》主张该条款无效，因为格式条款不能创设法律规定之外的权利。

合同条款的严谨设计直接关系到纠纷风险的防控。某苏州案例中，前业主未披露车位为人防工程的事实，导致后手转让合同解除并返还价款。这要求合同必须明确标注“人防车位”属性，详细列明防护设施维护责任，特别要避免使用“买卖”“所有权”等法律禁忌词汇。在费用约定方面，应区分租金与维护费的支付方式，参考浙江省海盐县的管理实践，将收益部分专项用于人防设施的日常检修。同时，合同中必须包含战时征用条款，明确国家根据《人民防空法》统一调配时，承租人需无条件配合，由此造成的损失可依据公平原则协商补偿。

使用权期限的合规性是合同效力的关键节点。尽管部分开发商宣传“70年使用权”，但法律明确规定租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。实践中，有的合同采用“20年租赁+自动续期”的模式，这种约定在江苏等地的司法实践中得到认可，但需在合同中明确续期条件、费用调整机制等细节。值得注意的是，人防工程使用证的有效期通常为五年，建设单位需定期向人防部门申请核验，合同中应约定若因证件失效导致无法使用时的违约责任。

纠纷解决机制的构建需要兼顾法律规定与实务操作。当出现使用权争议时，可优先核查建设成本承担主体，如宿迁案例所示，物价局备案资料是认定投资者身份的核心证据。对于合同履行中的争议，应首先区分是战备功能纠纷还是民事权益纠纷，涉及防护设施改造、标识损坏等问题时，由人防部门依据《人民防空工程维护管理办法》进行行政处罚；而租金支付、使用权转让等民事纠纷，则可通过诉讼主张权利。业委会成立后，根据《江苏省人民防空工程建设使用规定》，人防车位的管理权自动转移，此时开发商与单个业主签订的合同需经业委会确认后方为有效。

日常使用中的合同义务履行同样不容忽视。承租人不得擅自改变人防车位的结构布局，不得堵塞防护通道和密闭门，某小区因业主私拆防爆破活门被人防部门处以罚款的案例即为例证。建设单位则需履行定期维护义务，确保通风、滤毒等战时功能完好，2025年全国人防专项检查中，就有12%的受检项目因维护不当被责令整改。合同中应明确约定维护责任的划分，可参考“谁管理、谁维护”的原则，由实际使用方承担日常保洁、设备巡检等责任，重大维修则从车位收益中列支。

随着业主权利意识的提升，人防车位合同正面临从“开发商主导”向“业主自治”的转变。宿迁案例确立的“成本转移即权利转移”原则，以及业委会成立后的管理权接管制度，都在重塑行业规则。未来，合同签订将更加注重建设成本审计、收益公开、业主表决等程序正义，部分城市已试点人防车位使用收益纳入小区维修资金的制度，这既符合“取之于民、用之于民”的原则，也为合同纠纷提供了缓冲机制。对于购房者而言，在签订人防车位合同时，除审查合同条款外，还应要求开发商出具人防部门的使用许可文件，核实建设成本核算报告，必要时可委托专业机构进行尽职调查，以最大限度降低法律风险。

人防车位合同的特殊性决定了其签订和履行必须在法律框架内进行精细操作。无论是建设单位还是业主，都应当充分认识人防工程的战备属性，尊重国家所有权与投资者使用权分离的法律现状，通过规范的合同文本明确权利义务边界。随着司法