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房子赠送合同

房子赠送合同是涉及不动产所有权转移的重要法律文件，其订立与履行需严格遵循相关法律法规，同时兼顾双方当事人的合法权益。在实际操作中，无论是直系亲属间的无偿赠与，还是非亲属关系的财产转移，均需通过规范的合同文本和法定流程实现，以避免后续纠纷。以下从法律依据、合同构成要素、办理流程、费用明细及风险防范五个维度展开说明。

一、法律规定：赠与行为的效力基础

根据《民法典》及相关司法解释，房子赠送合同的生效需满足以下核心条件：赠与人须为房屋合法所有权人，且具备完全民事行为能力；受赠人需明确表示接受赠与；合同内容不得违反法律、行政法规的强制性规定。值得注意的是，赠与合同自双方意思表示一致时成立，但房屋所有权的转移以登记为生效要件，未经不动产登记中心过户，受赠人仅享有债权请求权，而非物权。

2025年实施的《契税法》对赠与税费进行了调整：直系亲属（配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹）间赠与可免征契税，但需缴纳公证费和登记费；非直系亲属赠与则需按评估价缴纳20%个人所得税、5.6%增值税及3%契税。此外，限购城市明确要求受赠人需具备购房资格，如北京、上海等地规定，非本地户籍受赠人需提供连续5年社保或个税缴纳证明，否则无法办理过户。

二、合同要素：条款设计的核心要点

一份具备法律效力的房子赠送合同应包含以下关键条款：

（一）主体信息与产权证明

合同需明确双方身份信息，包括姓名、身份证号、住址等；同时详细描述赠与房屋的基本情况，如坐落位置、建筑面积、产权证号、土地使用权类型（出让或划拨）等。若房屋存在共有权人（如夫妻共同财产），需全体共有人签字确认，否则赠与行为可能因无权处分而无效。

（二）赠与意愿与条件

赠与人需在合同中明确“自愿无偿赠与”的意思表示，受赠人则需注明“自愿接受赠与”。实践中，部分赠与附有限制条件，例如“受赠人需承担赠与人晚年赡养义务”“房屋仅用于自住不得出租”等，此类条款需具体、可执行，避免因模糊表述引发争议。

（三）权利瑕疵担保

赠与人需承诺房屋权属清晰，不存在抵押、查封、租赁等权利限制，且未涉及任何产权纠纷。若因赠与人隐瞒权利瑕疵导致受赠人无法取得房屋所有权，受赠人有权要求返还已支付的税费（如公证费、登记费）并索赔损失。

（四）过户与违约责任

合同应约定过户时间节点及双方配合义务，例如“赠与人需在收到受赠人书面通知后15日内协助办理过户手续”。若一方违约，需承担相应责任，如逾期履行按日支付总房款0.05%的违约金，或赔偿房屋差价损失。

三、办理流程：从合同签订到产权转移

房子赠送的完整流程需经过以下步骤，不同环节涉及不同部门和材料要求：

（一）前期准备

资格核查：受赠人需提前确认本地购房资格，尤其是限购城市需通过住建部门系统查询结果；

关系证明：直系亲属赠与需提供户口本、出生证明或派出所开具的亲属关系证明；

房产评估：委托具备资质的评估机构出具评估报告，作为税费缴纳依据，评估费用通常为评估价的0.1%-0.5%。

（二）合同签订与公证

双方需签订书面赠与合同，建议通过公证处办理公证手续。虽然《民法典》规定公证非合同生效要件，但经过公证的合同可限制赠与人的任意撤销权（即过户前不得单方面反悔）。公证时需提交双方身份证、房产证、合同、评估报告等材料，公证费按评估价阶梯收取，2025年标准为：200万以下部分0.8%，200万-500万部分0.5%，500万以上部分0.3%。

（三）税费缴纳

根据房屋性质和亲属关系差异，税费明细如下：

直系亲属：契税3%（部分城市对首套房有减免）、印花税0.05%（双方各承担一半）；

非直系亲属：契税3%+个人所得税20%（按评估价与原购价差额计算）+增值税5.6%（房屋持有不满2年）；

登记费：住宅80元/套，非住宅550元/套。

（四）过户登记

缴纳税费后，双方携带公证书、完税证明、房产证、身份证等材料到不动产登记中心提交申请，审核通过后10-15个工作日内领取新产权证。若房屋存在按揭贷款，需先结清贷款并解除抵押，否则无法办理过户。

四、费用明细：隐性成本与优化策略

以一套评估价500万元的普通住宅为例，不同情形下的费用差异显著：

（一）直系亲属赠与

公证费：500万×0.5%=2.5万元（2025年异地公证可选择费率较低的公证处，最高节省30%）；

契税：免征（需提供亲属关系证明）；

登记费：80元；

评估费：500万×0.2%=1万元；

合计：约3.5万元。

（二）非直系亲属赠与

公证费：同直系亲属；

契税+个税+增值税：500万×（3%+20%+5.6%）=143万元；

其他费用：约1.01万元；

合计：约146.5万元。

费用优化建议：非直系亲属可采用“买卖+赠与”混合模式，即部分房款按买卖交易缴纳税费（如1%契税），剩余价值通过赠与转移，总费用可降低40%-60%