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时空视角下南昌市住宅价格分异特征与演变规律解析

一、引言

1.1研究背景与意义

近年来，南昌市房地产市场发展迅速，在城市经济增长和居民生活改善方面扮演着重要角色。随着城市化进程的加快，南昌市的城市规模不断扩张，人口持续流入，住宅市场需求日益旺盛。据相关统计数据显示，南昌市的住宅成交量和成交金额在过去几年呈现出波动变化的趋势。例如，在2025年5月，南昌全市新建商品房成交1928套，与4月1013套成交量相比，环比涨幅超90%，成交面积达14.72万㎡，环比涨幅22%，但成交均价12450元/㎡，环比下跌7.74%。二手房市场方面，2025年5月南昌二手房成交2489套，与4月3004套成交量相比，环比下跌17.1%，成交均价9535元/㎡，环比下跌0.77%。

研究南昌市住宅价格时空分异及其演变规律具有多方面重要意义。对于城市规划而言，深入了解住宅价格的时空分布特征，有助于合理布局城市功能区，优化土地资源配置。例如，通过分析不同区域住宅价格的差异，可以确定哪些区域适合进行高端住宅开发，哪些区域更适合建设保障性住房，从而促进城市的均衡发展。从居民购房决策角度来看，掌握住宅价格的时空变化规律，能够帮助居民做出更明智的购房选择。购房者可以根据自身经济实力和购房需求，结合不同区域住宅价格的走势，选择性价比更高的住房。此外，对于房地产开发商来说，了解住宅价格的时空分异规律，有助于制定合理的投资策略，降低开发风险，提高市场竞争力。同时，研究这一问题也有助于政府制定科学合理的房地产市场调控政策，促进房地产市场的平稳健康发展，维护社会的稳定和谐。

1.2国内外研究现状

国外学者对住宅价格时空分异的研究起步较早，形成了较为丰富的研究成果。在理论方面，早期的研究主要基于城市经济学和区位理论，如阿隆索的竞租理论，从土地租金和区位因素的角度解释住宅价格的空间分布。随着研究的深入，学者们逐渐引入更多的影响因素，如社会、文化、环境等。在研究方法上，空间自相关分析、克里金插值法等被广泛应用于揭示住宅价格的空间分布特征，而时间序列分析、回归分析等则用于探究住宅价格的时间变化规律和影响因素。例如，一些研究通过建立计量经济模型，分析宏观经济因素（如利率、GDP等）对住宅价格的影响。

国内学者在借鉴国外研究成果的基础上，结合中国国情，对城市住宅价格时空分异进行了大量研究。研究内容涵盖了不同规模城市的住宅价格时空演变，以及经济、政策、人口等多因素对住宅价格的影响。在研究方法上，除了传统的统计分析和空间分析方法外，近年来地理信息系统（GIS）技术在住宅价格研究中得到了广泛应用，通过构建住宅价格的空间模型，更直观地展示住宅价格的时空分布特征。

然而，当前研究仍存在一些不足。一方面，在影响因素分析中，对于一些新兴因素（如互联网发展、城市更新等）对住宅价格的影响研究相对较少。另一方面，大多数研究侧重于单一城市或区域的分析，缺乏不同城市或区域之间的比较研究，难以从更宏观的角度揭示住宅价格时空分异的普遍性规律和特殊性表现。此外，在研究方法上，虽然多种方法被应用，但如何将不同方法有机结合，以更全面、准确地分析住宅价格时空分异，仍有待进一步探索。本文将针对这些不足，以南昌市为研究对象，综合运用多种方法，深入研究住宅价格的时空分异及其演变规律。

1.3研究内容与方法

本研究主要内容包括以下几个方面：一是南昌市住宅价格的时间变化分析，通过收集历年住宅价格数据，运用时间序列分析方法，研究住宅价格在不同时间段的变化趋势，分析价格波动的原因和影响因素。二是住宅价格的空间分布研究，利用GIS技术和空间分析方法，如空间自相关分析、热点分析等，揭示南昌市住宅价格在空间上的分布特征，确定价格高值区和低值区的分布位置和范围。三是探究住宅价格时空演变的影响因素，从经济、政策、地理位置、人口等多个方面选取相关指标，运用回归分析等方法，定量分析各因素对住宅价格时空分异的影响程度。

在数据来源方面，主要收集南昌市房地产管理部门的住宅交易数据，包括成交价格、成交时间、房屋位置等信息，同时收集南昌市的经济统计数据、人口数据、政策文件等相关资料，为研究提供全面的数据支持。

在分析方法上，采用经济统计分析方法对住宅价格的时间序列数据进行处理和分析，计算价格的均值、增长率等统计指标，以描述价格的时间变化特征。运用空间分析方法，基于GIS平台对住宅价格的空间数据进行处理，通过空间自相关分析来判断住宅价格在空间上的分布是否存在集聚或离散现象，利用热点分析确定价格的高值热点区和低值热点区。此外，构建多元线性回归模型，将选取的影响因素作为自变量，住宅价格作为因变量，通过回归分析确定各因素对住宅价格的影响方向和程度，从而深入探讨住宅价格时空分异的