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房产赠与合同履行争议研究

引言

房产作为家庭重要财产，其赠与行为在亲属间、朋友间乃至社会公益领域均较为常见。相较于一般动产赠与，房产因价值高、涉及物权登记等特殊属性，其赠与合同的履行过程更易引发争议。从实务案例来看，无论是父母将房产赠与子女后要求撤销，还是附赡养义务的赠与因受赠人未履行义务产生纠纷，亦或是赠与合同生效后未办理过户引发的权属争议，均反映出房产赠与合同在履行环节存在复杂的法律与现实矛盾。深入研究此类争议的类型、成因及解决路径，不仅有助于维护当事人合法权益，更能为司法实践提供参考，促进赠与法律规则的完善与社会财产关系的稳定。

一、房产赠与合同履行争议的主要类型

（一）任意撤销权行使的边界争议

根据《民法典》第658条规定，赠与人在赠与财产权利转移前可任意撤销赠与，但经过公证的赠与合同或依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同除外。房产赠与中，这一规则的适用常引发争议。例如，赠与人与受赠人签订书面赠与合同但未办理过户登记，后因家庭矛盾要求撤销赠与，受赠人则主张合同已生效应继续履行。争议焦点在于“财产权利转移”的认定标准——房产所有权转移以登记为要件，未登记则物权未转移，理论上赠与人可行使任意撤销权；但实践中若受赠人已实际占有房屋并进行装修、居住多年，法院可能基于公平原则对撤销权的行使进行限制。此外，公证赠与的效力也存在模糊地带，部分当事人认为“公证”仅指赠与合同公证，而实务中还存在赠与书公证、受赠书公证等形式，不同公证类型对撤销权的限制程度是否一致，易引发分歧。

（二）附义务赠与的履行标准争议

《民法典》第661条规定，赠与可以附义务，受赠人应按约定履行义务；若不履行，赠与人可撤销赠与。房产赠与中，附义务条款多表现为“受赠人需赡养赠与人”“需保障赠与人居住权”等。此类争议主要集中在两方面：一是义务的具体内容是否明确。例如，合同仅约定“受赠人需好好照顾赠与人”，但未明确照顾的方式、标准，当受赠人认为已尽基本生活照料义务，而赠与人主张未达到“好好照顾”的要求时，双方对义务履行的认定易产生冲突。二是义务履行与赠与撤销的因果关系认定。若受赠人部分履行义务，或因客观原因（如经济困难）未完全履行，赠与人是否有权全部撤销赠与？实务中，法院需结合义务的性质、未履行的程度、受赠人的过错等综合判断，这也导致同案不同判的情况时有发生。

（三）物权变动与合同效力的冲突争议

房产赠与涉及债权合同与物权变动的区分。根据《民法典》第215条，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。实践中，常出现“赠与合同有效但未过户”的情形，受赠人据此要求赠与人配合过户，而赠与人可能以“未过户则赠与未完成”为由拒绝。例如，老张将房产赠与儿子小张并签订书面合同，小张搬入居住但未过户，后老张反悔不愿配合登记。此时，小张能否依据有效合同要求强制过户？法院需判断赠与合同是否具有强制履行性——若为一般赠与，因赠与人享有任意撤销权，未过户前合同虽有效但不可强制履行；若为公证赠与或附义务赠与，则可能支持强制履行。此类争议本质是债权效力与物权变动的衔接问题，需结合具体案情区分处理。

（四）赠与人经济状况恶化的抗辩争议

《民法典》第666条规定，赠与人经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或家庭生活的，可不再履行赠与义务。房产赠与中，若赠与人在合同签订后因疾病、失业等原因陷入经济困境，常以此为由拒绝履行过户义务。争议点在于“经济状况显著恶化”的认定标准。例如，赠与人原有两套房产，赠与一套后剩余房产足以维持生活，是否构成“严重影响家庭生活”？或赠与人因投资失败负债，但负债金额与房产价值相比差距较大，能否认定为“显著恶化”？此外，赠与人是否需在赠与合同签订后出现经济恶化，若签订前已存在隐性债务但未告知受赠人，是否影响抗辩权的行使？这些问题均需结合具体经济数据、当地生活水平等综合判断，实践中缺乏统一标准。

二、房产赠与合同履行争议的深层成因

（一）法律规则的弹性空间与解释差异

现行法律对房产赠与的规定虽框架清晰，但部分条款存在弹性表述。例如，“任意撤销权”的例外情形中“具有道德义务性质的赠与”，何为“道德义务”？亲属间的赠与是否当然属于道德义务？法律未明确列举，导致不同裁判者理解不同。再如，“经济状况显著恶化”的判断标准，法律仅作原则性规定，缺乏量化指标，实务中需依赖法官自由裁量，易引发同案不同判。此外，《民法典》虽区分了债权合同与物权变动的效力，但对“赠与合同是否具有强制履行性”未明确规定，仅能通过体系解释推导，这也为争议埋下伏笔。

（二）当事人意思表示的不明确与非理性

房产赠与多发生在亲属、朋友等密切关系主体之间，当事人常因信任而简化合同条款，甚至仅作口头约