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房屋买卖纠纷合同效力审查

咱们老百姓买套房子，少则几十万，多则几百万，那是大半辈子的积蓄。可现实中，因为合同效力出问题闹上法庭的事儿并不少见——有的交了钱才发现卖家没权卖房，有的签了合同却被认定无效，钱房两空。今天咱们就掰开了揉碎了聊一聊：房屋买卖纠纷里，合同效力到底该怎么审查？这事儿不仅关系到法官怎么判，更和每个买房卖房的人息息相关。

一、理解合同效力审查：房屋买卖的”定海神针”

要弄明白合同效力审查，得先搞清楚啥是”合同效力”。简单说，就是这份合同在法律上有没有约束力。打个比方，如果合同有效，那双方就得按约履行；要是无效，就跟没签过一样，该退钱的退钱，该还房的还房。

房屋买卖合同的效力审查为啥特别重要？一来，房子是老百姓最重要的财产，交易金额大、涉及环节多，随便一个效力问题都可能让家庭财富”打水漂”；二来，房产交易涉及不动产登记、限购政策、共有权人权益等特殊规则，比普通商品买卖复杂得多。就像我之前接触过的一个案子，老张把和老伴共有的房子偷偷卖给了小王，结果老伴不同意，法院最后认定合同无效，小王只能拿回钱，房子还得还回去——这就是典型的效力审查没过关。

合同效力有四种状态：有效、无效、可撤销、效力待定。有效合同最好理解，双方自愿、内容合法，法律肯定保护；无效合同是自始无效，比如买卖小产权房的合同，因为违反法律强制性规定；可撤销合同是”有瑕疵的有效”，比如被欺诈签的合同，受害方可以申请撤销；效力待定合同像未成年人签的卖房合同，得等监护人追认才有效。这四种状态就像四个”信号灯”，审查时得逐个对照。

二、合同效力审查的三大核心维度

明白了基础概念，接下来咱们得重点看看审查时最关键的几个维度。就像盖房子得先看地基、结构、材料，合同效力审查也有三个”主框架”：主体是否适格、意思表示是否真实、内容是否合法。这三个维度环环相扣，少了哪一个都可能影响合同效力。

（一）主体适格：谁有资格签这份合同？

主体适格是合同有效的”入门券”。简单说，就是签合同的人得有”资格”。对卖房人来说，最核心的是”处分权”——你得是房子的所有权人，或者有所有权人授权。现实中最常见的纠纷有两种：一种是共有房屋单方处分，另一种是无权代理人卖房。

先说共有房屋单方处分。咱们国家法律规定，夫妻共同财产、家庭共有财产、按份共有的房产，处分时得经过其他共有人同意。举个例子，老李和妻子婚后买了房，房产证只写老李一个人名字，结果老李偷偷把房子卖给了不知情的老王。这时候，老李妻子要是不同意，法院一般会认定合同无效吗？不一定！2021年实施的《民法典》改了规则：无权处分不影响合同效力，只是物权能不能过户的问题。也就是说，合同可能有效，但如果其他共有人不同意，房子过不了户，卖家得承担违约责任。这可跟以前不一样了，以前很多法院直接认定合同无效，现在更保护买方的债权。

再说说无权代理人卖房。比如老张出国了，委托邻居帮忙照看房子，邻居却偷偷以老张名义把房子卖了。这时候要看有没有”表见代理”的情况——买方是不是有理由相信邻居有代理权（比如持有房产证原件、老张的授权委托书）。如果有，合同可能有效；如果没有，就是效力待定，得等老张追认。我之前见过一个案子，中介伪造了房主的授权书，买方没仔细核对就签了合同，最后法院认定合同无效，中介还得赔买方损失。

对买方来说，主体适格主要是看有没有购房资格。现在很多城市有”限购令”，比如外地户口得交满几年社保才能买房。如果买方不符合条件，签的合同有效吗？以前有争议，现在法院主流观点是：限购政策属于管理性规定，不是效力性强制规定，合同本身有效，但无法履行，买方可能得承担违约责任。就像小张没社保签了购房合同，后来因为过不了户，卖家把他告了，法院判小张赔违约金——合同有效，但履行不能。

（二）意思表示真实：签合同是”真心”还是”被迫”？

意思表示真实是合同的”灵魂”。要是一方被欺骗、胁迫，或者对合同内容有重大误解，那这合同可能可撤销。现实中，最常见的有三种情况：欺诈、胁迫、重大误解。

先说欺诈。卖房人隐瞒房屋重大瑕疵最常见——比如房子死过人（“凶宅”）、有严重质量问题、被法院查封。我之前处理过一个案子，卖家没告诉买方房子曾发生过非正常死亡，买方住进去才知道，最后法院支持了买方撤销合同的请求。这里要注意，隐瞒的必须是”重大信息”，如果是普通装修瑕疵，可能不算欺诈。

胁迫就更直接了。比如卖家威胁买方”不签合同就伤害你家人”，或者买方用”曝光隐私”逼卖家低价卖房。这种情况下签的合同，受胁迫方可以申请撤销。但证明”胁迫”不容易，得有录音、视频、报警记录等证据。之前有个案例，买方找了几个”社会人”堵在卖家家门口，卖家被迫签了低价合同，后来靠监控录像和报警记录成功撤销了合同。

重大误解主要是对合同关键内容搞错了。比如把”建筑面积100平”看成”使用面积100平”，或者把”学区房”误