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2025年拍卖师不动产标的物理与权利瑕疵排查及风险披露专题试卷及解析

2025年拍卖师不动产标的物理与权利瑕疵排查及风险披露专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在不动产拍卖前，拍卖师对标的物进行物理瑕疵排查时，发现房屋存在明显的墙体裂缝。根据《拍卖法》及相关规定，拍卖师应当如何处理？

A、无需特别说明，因为买受人应在竞买前自行勘察

B、在拍卖公告和标的物说明中明确披露该瑕疵

C、委托专业机构修复后再进行拍卖

D、仅口头告知竞买人，无需书面记录

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《拍卖法》第27条和《民法典》相关规定，拍卖人负有瑕疵披露义务，必须将已知的物理瑕疵在拍卖公告和标的物说明中明确披露。A选项错误，因为拍卖人不能以买受人自行勘察为由免除披露义务；C选项错误，拍卖师无权擅自修复标的物；D选项错误，重要瑕疵必须书面披露。知识点：拍卖人的瑕疵披露义务。易错点：混淆买受人勘察义务与拍卖人披露义务的界限。

2、某商业用地拍卖中，拍卖师发现该地块存在未披露的抵押权。此时拍卖师应当优先采取的措施是？

A、继续拍卖，但要求买受人自行解决抵押问题

B、立即中止拍卖，要求委托人解除抵押权

C、在拍卖现场临时宣布该情况

D、降低起拍价以弥补风险

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第406条和拍卖行业规范，存在权利瑕疵的不动产不得拍卖，必须先解除抵押权。A选项错误，将风险转嫁给买受人违反法律规定；C选项错误，临时宣布不符合程序要求；D选项错误，价格调整不能解决权利瑕疵问题。知识点：不动产权利瑕疵的处理原则。易错点：误以为价格调整可以替代权利瑕疵的解决。

3、在拍卖标的物为在建工程时，拍卖师应当重点核查的法律文件是？

A、房屋所有权证

B、土地使用权证和建设工程规划许可证

C、装修合同

D、物业费缴纳证明

【答案】B

【解析】正确答案是B。在建工程的核心权利凭证是土地使用权证和建设工程规划许可证，其他证件可能缺失。A选项错误，在建工程尚未取得房屋所有权证；C、D选项属于次要文件。知识点：在建工程的权利凭证核查要点。易错点：忽略在建工程与现房在权利凭证上的差异。

4、拍卖师在披露标的物瑕疵时，以下哪种表述方式最符合规范要求？

A、房屋状况良好

B、无明显瑕疵

C、房屋存在多处墙面渗水，具体位置详见附件

D、按现状拍卖

【答案】C

【解析】正确答案是B。根据《拍卖法》第27条，瑕疵披露应当具体明确。A、B选项过于模糊，可能构成误导；D选项不能替代具体瑕疵披露。知识点：瑕疵披露的具体性要求。易错点：误以为按现状拍卖可以免除具体披露义务。

5、某住宅拍卖中，拍卖师发现该房屋存在租赁合同未到期的情况。此时拍卖师应当？

A、忽略租赁合同，直接拍卖

B、要求委托人提前解除租赁合同

C、在拍卖公告中披露租赁情况，并说明买卖不破租赁原则

D、仅告知最高出价人

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第725条，买卖不破租赁原则要求披露租赁情况。A选项违法；B选项可能违约；D选项违反公平披露原则。知识点：租赁关系对不动产拍卖的影响。易错点：忽视租赁合同对拍卖的约束力。

6、在拍卖标的物为工业厂房时，拍卖师应当特别关注的环境问题是？

A、室内装修风格

B、土壤污染情况

C、周边商业配套

D、物业服务水平

【答案】B

【解析】正确答案是B。工业厂房的环境风险主要是土壤污染，可能涉及重大法律责任。A、C、D属于次要因素。知识点：工业不动产的环境风险排查。易错点：忽略工业用地的特殊环境风险。

7、拍卖师在核查不动产权利瑕疵时，发现该房屋被法院查封。正确的处理方式是？

A、继续拍卖，但告知竞买人查封情况

B、要求委托人提供解封证明后再拍卖

C、隐瞒查封事实

D、仅向委托人报告

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，查封财产不得拍卖。A、C、D选项均违法。知识点：司法查封对拍卖的影响。易错点：低估查封的法律效力。

8、在拍卖标的物为别墅时，拍卖师应当重点核查的附属设施是？

A、家具家电清单

B、庭院土地使用权范围

C、装修风格

D、周边房价

【答案】B

【解析】正确答案是B。别墅的庭院土地使用权范围直接影响标的物价值。A、C属于次要因素；D属于市场参考信息。知识点：别墅类不动产的特殊权利核查。易错点：忽视附属设施的权利属性。

9、拍卖师在披露标的物瑕疵时，以下哪种情况可以不予披露？

A、房屋存在结构安全隐患

B、土地使用年限即将到期

C、竞买人自行发现的明显瑕疵

D、房屋存在未登记的扩建部分

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据行业惯例，竞买人自行发现的明显瑕疵可以不重复披露。A、B、D均属于必须披露的重大瑕疵。知识点：瑕疵披露的例外情形。易错点：混淆明显瑕疵与重