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2025年司法考试练习题含答案

2023年3月，甲（65岁，退休教师）通过某房产中介看中乙（32岁，个体经营者）名下位于XX市朝阳区的一套二手住宅。该房屋产权证书载明建筑面积120平方米，登记所有权人为乙。甲与乙签订《房屋买卖合同》，约定：房屋总价480万元，甲于合同签订当日支付定金20万元，5日内支付首付款180万元，剩余300万元通过银行贷款支付；乙应于收到首付款后10日内办理房屋交付，甲入住后30日内双方共同申请办理产权转移登记。合同同时约定，若因一方违约导致合同解除，违约方需按总房款10%支付违约金。

合同签订后，甲依约支付定金及首付款，乙按期交付房屋，甲装修后入住。2023年5月，双方共同向XX市不动产登记中心申请办理转移登记。登记中心工作人员在系统录入时，误将原产权证书中“建筑面积100平方米”（实际测量面积）登记为“120平方米”，最终向甲核发的新产权证书记载建筑面积为120平方米。2024年8月，丙（乙的姐姐）向登记中心提出异议登记，主张该房屋实际为2018年其与乙共同出资购买，因当时丙无购房资格，故登记在乙名下，双方签有《借名购房协议》，丙持有购房款支付凭证、物业费缴纳记录等证据。登记中心受理异议登记后，丙于15日内向法院提起所有权确认之诉。

诉讼过程中，法院查明：乙与丙确于2018年签订《借名购房协议》，约定房屋由丙实际出资，产权归丙所有，乙仅为名义产权人；购房款中，丙通过银行转账支付200万元，乙支付50万元；2018年至2023年期间，房屋物业费、水电费均由丙账户支付；乙在2023年出售房屋时未告知丙，甲在购房时未询问房屋实际居住情况（房屋此前由丙出租给他人，甲看房时中介称“业主委托出租”）。另查明，登记中心工作人员因操作失误导致面积登记错误，该房屋实际测绘面积为100平方米，市场价值约400万元（按100平方米计算）。

问题1：甲是否已取得房屋所有权？请结合《民法典》物权编相关规定分析。

问题2：丙提起的所有权确认之诉能否得到法院支持？若法院确认丙为实际所有权人，甲可主张哪些权利？

问题3：针对登记中心将建筑面积登记错误的行为，甲可通过何种途径寻求救济？登记中心应承担何种责任？

问题4：若法院最终认定甲未取得房屋所有权，甲能否要求乙承担违约责任？若能，违约金应如何确定？

答案及解析

问题1：甲是否已取得房屋所有权？

甲已取得房屋所有权，符合《民法典》关于善意取得的构成要件。根据《民法典》第311条，善意取得需满足以下条件：（1）受让人受让该不动产时是善意；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产已经登记。

首先，甲在受让房屋时为善意。判断受让人是否善意，应以“受让时”即签订合同时的主观状态为标准。本案中，甲通过正规中介交易，审查了乙的产权证书（登记所有权人为乙），未发现权利瑕疵；虽未询问房屋实际居住情况（此前由丙出租），但根据《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》第14条，“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失”。丙与乙的借名关系为内部约定，未对外公示，甲作为普通购房人无义务调查产权证书以外的隐名关系，故不能认定甲存在重大过失，应认定为善意。

其次，甲支付了合理价格。房屋总价480万元，虽高于实际测绘面积对应的市场价值400万元，但需考虑二手房交易中“建筑面积”对价格的影响（原产权证书载明120平方米）。甲基于登记的建筑面积支付对价，符合一般交易习惯，应认定为“合理价格”。

最后，房屋已完成转移登记。甲与乙共同申请登记，登记中心已核发新产权证书，完成物权变动公示。

综上，甲构成善意取得，已取得房屋所有权。

问题2：丙提起的所有权确认之诉能否得到法院支持？若确认丙为所有权人，甲的权利如何救济？

丙的所有权确认之诉不能得到法院支持。根据《民法典》第216条，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”；第217条，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。借名购房关系属于债权范畴，不能直接产生物权变动效力。《最高人民法院关于适用〈民法典〉物权编的解释（一）》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”但该规定适用前提是“不存在善意第三人”。本案中，甲已通过善意取得取得所有权，丙作为真实权利人不得对抗善意第三人，故法院应驳回丙的诉讼请求。

若法院错误确认丙为所有权人（假设未考虑善意取得），甲可依据《民法典》第311条第2款，向无处分权人乙请求损害赔偿。具体包括：（1）已支付的购房款（200万元首付款+定金20万元）；（2）装修损失（需提供装修合同、付款凭证等证据）；（3）因合同目的无法实现产生的可得利益损失（如房屋差价，但需以实际损失为限）。

问题3：甲