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02十二月2025房地产开发企业会计培训讲义

本章要点

1、房地产开发企业开发产品成本的构成内容与成本核算对象2、房地产开发企业开发间接费用的归集与分配3、土地开发成本的归集和结转4、配套设施开发成本的归集和结转5、房屋开发成本的归集和结转6、代建工程开发成本的核算

第一节开发产品成本概述

一、开发产品成本的分类为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发产品开发过程中所发生的各项费用支出。

开发产品成本概述

成本与费用开发成本期间费用土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本代建工程开发成本

开发产品成本概述

二、开发产品成本的构成开发产品成本包括以下六个成本项目：（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。（二）前期工程费：是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。（三）基础设施费：是指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

开发产品成本概述

（四）建筑安装工程费：是指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。（五）配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车棚、公厕等设施支出。（六）开发间接费：是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。

开发产品成本概述

三、开发产品的成本核算对象开发产品的成本核算对象，是指企业在进行成本核算时，为归集和分配费用而确定的费用承担者。合理确定成本核算对象，是正确组织开发产品成本核算的重要条件。一般来说，房地产开发企业应结合开发工程规模的大小、工期长短及结构类型等因素，确定成本核算的对象。

第二节开发间接费用的核算

一、开发间接费用的构成内容借方：登记开发现场发生的各项间接费用。贷方：登记期末分配转入“开发成本”账户的开发间接费用。月末结转后，该账户应无余额。

开发间接费用的核算为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：（一）职工薪酬（六）劳动保护费（二）折旧费（七）利息支出（三）修理费（八）其他费用（四）办公费（五）水电费

开发间接费用的核算二、开发间接费用的归集和分配（一）开发间接费用的归集开发间接费用的归集，是在“开发间接费用”账户中进行的。房地产开发企业发生的各项开发间接费用，应借记“开发间接费用”账户，贷记“应付职工薪酬”、“累计折旧”、“递延资产”或“长期待摊费用”、“银行存款”等科目。如果房地产开发企业不设置现场管理部门而由企业(即公司本部)定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的间接费用，可记入企业的管理费用。[例7-1]

开发间接费用的核算二、开发间接费用的分配每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。

开发间接费用的核算按采用的分配标准不同，开发间接费用可按预算间接费比例法和直接费比例法进行分配。（1）预算间接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发间接费用，按各开发项目预算开发间接费用的比例进行分配的一种方法。其计算公式如下：分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目预算（计划）开发间接费用总和某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目预算（计划）开发间接费用*分配率采用这种分配方法，要求开发企业有较为健全的开发成本预算。

开发间接费用的核算（2）直接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发间接费用，按各开发项目直接费用的比例进行分配的一种方法。其计算公式如下：分配率=本月实际发生的开发间接费用