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土地法律实务中的疑难问题解答律师版

一、土地权属争议与确认（共3题，每题10分）

1.题目：

某村村民张某于1990年承包集体土地用于建住宅，后因拆迁补偿与村委会产生争议。张某主张其已连续耕种该土地20年，符合“四荒地”承包规定；村委会则依据原土地承包合同，认为张某无权主张补偿。律师应如何分析该争议的法律焦点及处理依据？

2.题目：

甲公司与乙村签订林地租赁合同，约定租赁期限20年。租赁期间，乙村将林地变更为建设用地并另作规划。甲公司拒绝配合，乙村起诉要求解除合同。律师应如何评估双方主张的法律依据及风险？

3.题目：

某企业通过招拍挂方式取得工业用地使用权，但实际开发与规划用途不符。地方政府以违反规划为由要求收回土地。律师应如何分析企业可主张的免责事由及法律救济途径？

答案与解析

1.答案：

-法律焦点：①张某是否享有“四荒地”承包权；②土地承包合同效力及补偿依据。

-处理依据：

-《农村土地承包法》第48条、第49条：1990年土地管理法实施前，村民连续耕种未承包的荒山、荒地20年以上的，可参照“四荒地”承包政策确认使用权。但需提供耕种证据（如证人证言、耕作痕迹等）。

-《民法典》第342条：承包经营权可依法转让、继承，但需符合承包合同约定。若合同未明确禁止耕种，张某可主张补偿。

-风险提示：村委会需提供原始承包合同或政策文件证明其主张，否则可能因合同效力瑕疵败诉。

2.答案：

-法律焦点：①林地用途变更是否溯及合同效力；②租赁合同是否可因情势变更解除。

-处理依据：

-《民法典》第533条：情势变更原则适用于合同履行中，若林地用途变更导致合同目的无法实现，甲公司可主张解除。但需证明乙村行为存在恶意或重大过失。

-《土地管理法实施条例》第19条：林地变更需履行审批程序，若乙村未合法变更，甲公司可主张其行为无效。

-救济途径：甲公司可起诉请求解除合同并赔偿损失，或要求乙村恢复原状。

3.答案：

-法律焦点：①企业是否构成违约；②规划变更的法律效力。

-处理依据：

-《城市房地产管理法》第38条：开发用途需符合规划，但企业已取得合法用地权属。若地方政府未及时调整规划或未提供替代方案，企业可主张“规划信赖利益保护”。

-《民法典》第538条：若地方政府行为构成“胁迫”，企业可主张撤销合同。需证明其开发行为符合原规划且无过错。

-免责事由：若企业已取得省级以上规划许可，可举证证明规划变更属于政府单方责任。

二、土地征收与补偿实务（共4题，每题12分）

1.题目：

某地政府征收农民集体土地，补偿标准低于市场评估价。农民集体起诉要求提高补偿。律师应如何分析补偿标准的法定依据及司法审查要点？

2.题目：

企业因征收搬迁，获得货币补偿后拒绝腾地。政府以“拒不履行征收决定”为由限制其经营。律师应如何评估政府行为的合法性及企业的法律对策？

3.题目：

某村土地被征收后，村民以补偿款分配方案不公为由集体上访。律师应如何指导村民通过法律途径解决分配争议？

4.题目：

某企业用地被征收，因补偿款分配纠纷与村民发生冲突，导致村民重伤。律师应如何评估双方责任及企业的刑事责任风险？

答案与解析

1.答案：

-法定依据：

-《土地管理法》第47条：补偿标准应参考市场评估价，但不得低于法定最低标准。

-《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条：补偿协议可协商，政府未达成协议的应按评估价补偿。

-司法审查要点：①补偿标准是否低于法定最低值；②评估机构是否具备资质；③是否履行听证程序。

2.答案：

-合法性分析：

-《征收与补偿条例》第27条：企业拒不腾地可强制执行，但需履行法定程序（如发公告、申请法院强制执行）。政府直接限制经营可能涉嫌违法。

-《民法典》第595条：企业可主张政府补偿不足导致无法继续经营，要求延期腾地。

-法律对策：企业可申请行政复议或行政诉讼，同时要求政府提供担保解除限制措施。

3.答案：

-法律途径：

-《村民委员会组织法》第25条：补偿款分配方案需经村民代表会议2/3以上同意。村民可请求乡镇政府调解，或直接起诉至法院。

-《民事诉讼法》第122条：村民可起诉村委会或村集体经济组织，要求确认分配方案违法并重新分配。

-指导要点：避免群体性械斗，收集分配方案会议记录、签到表等证据。

4.答案：

-责任评估：

-《刑法》第232条：若冲突中企业员工故意伤害村民致重伤，涉嫌故意伤害罪。需审查员工是否受企业指使。

-《民法典》第1176条：若企业未尽安全保障义务（如未设置隔离区），需承担补充赔偿责任。

-风险防范：企业应设立现场协调员，与村民协商补偿细节，避免冲突升级。

三、建设用地使用权流转与纠纷（共3题，每题