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一、合法终止合同的要件
1.租客终止合同（§573cBGB）
提前通知期：通常为?3个月（以每月第三个工作日为截止日）。
无需理由：租客可无理由解约，但需书面通知。
2.房东终止合同（§573BGB）
需正当理由，例如：
自住需求（§573(2)BGB）：房东或近亲属需入住。
租客违约：如持续拖欠租金（超过2个月）、严重损坏房屋或扰邻。
房屋改造：需大规模翻新且无法继续出租。
通知期：通常为?3个月至1年，具体取决于租期长短。
二、非法终止的赔偿责任
1.房东非法解约
租客可拒绝搬离，并通过法院确认合同继续有效。
若租客被迫搬离，可索赔：
搬迁费用（Umzugskosten）。
新旧租金差价（若新房租更高，差价最长索赔1年）。
精神损害赔偿（仅限严重侵权，如歧视性解约）。
2.租客非法解约
房东可要求租客继续支付租金，直到找到新租客（但房东有义务积极寻找）。
若租客提前搬离且未支付租金，房东可索赔至合同合法终止期。
三、特殊赔偿情形
1.违约金条款（§555BGB）
合同中可约定提前解约违约金，但金额需合理（通常不超过3个月租金）。
无效条款：如“租客需支付剩余租期全部租金”——此类条款因违反《消费者权益法》无效。
2.装修补偿（§539BGB）
若租客经房东同意自费装修，搬离时可要求补偿装修增值部分。
四、操作建议
书面沟通：所有解约通知必须书面形式（信件/E-mail+回执）。
证据保留：留存租金支付记录、房屋状况照片、沟通记录等。
法律咨询：争议时可联系当地?租户协会（Mieterverein）?或律师。
案例参考
柏林地方法院判决（AZ:67C120/20）：房东以“自住”为由解约，但未在通知中说明具体亲属姓名，法院判解约无效。
联邦法院判例（BGH,VIIIZR268/19）：租客提前解约后，房东索赔12个月租金被驳回，因未积极寻找新租客。
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