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租赁合同续租权纠纷处理

引言

租赁关系作为日常生活中最常见的民事法律关系之一，广泛存在于房屋、商铺、设备等各类财产使用场景中。随着租赁市场的活跃，续租权纠纷逐渐成为司法实践中的高频争议点。所谓续租权，是指租赁合同到期后，承租人在同等条件下要求继续承租原标的物的权利。这类纠纷往往涉及合同约定、法律规定、双方利益平衡等多重因素，若处理不当，不仅会影响当事人的财产权益，还可能引发长期矛盾。本文将围绕续租权纠纷的法律基础、常见类型、处理流程及预防建议展开系统分析，为实践中的纠纷解决提供参考。

一、租赁合同续租权的法律基础与核心规则

要妥善处理续租权纠纷，首先需明确其法律依据与核心规则。我国民事法律体系对租赁合同的续租问题作出了多层次规定，既尊重当事人意思自治，又通过强制性规范平衡双方权益。

（一）《民法典》对续租权的原则性规定

《民法典》第七百三十四条作为续租权的核心条款，明确了两个关键规则：其一，租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议的，原租赁合同转为不定期租赁，双方均可随时解除合同，但出租人解除时应在合理期限前通知承租人；其二，租赁期限届满时，承租人在同等条件下享有优先承租权。这一规定既保障了承租人对稳定使用状态的合理期待，又避免了租赁关系无限延续对出租人财产权的限制。

例如，张某租赁李某的商铺经营文具店，原合同约定租期3年。到期后张某继续支付租金，李某未拒绝，此时双方租赁关系转为不定期。若李某因自身经营需要收回商铺，需提前3个月（合理期限）通知张某，否则可能构成违约。

（二）定期租赁与不定期租赁的续租差异

定期租赁与不定期租赁的区分对续租权行使具有重要影响。定期租赁有明确的起止时间，合同到期后若双方未续签，租赁关系终止；若承租人继续使用且出租人接受租金，则转为不定期租赁。不定期租赁的续租更具灵活性，但双方的权利义务边界更模糊，容易引发“是否构成默认续租”的争议。

以住宅租赁为例，王某与房东签订1年期合同，到期后未续签但继续居住并交租。此时房东若想提高租金或收回房屋，需按不定期租赁规则操作；而若原合同明确约定“到期自动续租1年”，则属于定期续租，房东在到期前不得单方变更条件。

（三）优先承租权的“同等条件”认定标准

优先承租权的关键在于“同等条件”的判断。司法实践中，通常从租金标准、支付方式、租赁期限、附加义务等方面综合认定。例如，第三方提出“年租金12万元，一次性支付3年”，承租人若要行使优先承租权，需满足相同的租金总额、支付周期和期限要求；若第三方愿意额外承担房屋装修费用，而承租人不愿，则可能因“条件不同等”丧失优先权。

需要注意的是，“同等条件”不要求绝对一致，但若出租人基于与第三方的特殊关系（如亲属）降低条件，则可能被认定为“恶意规避优先承租权”，承租人可主张该租赁行为无效。

二、租赁合同续租权纠纷的常见类型与争议焦点

尽管法律对续租权有原则性规定，但实践中因合同约定不明确、履行情况复杂，纠纷类型呈现多样化特征。通过梳理司法案例，可将常见纠纷归纳为以下四类。

（一）合同未约定续租条款引发的“默认续租”争议

许多租赁合同仅约定“租赁期限X年”，对到期后是否续租、如何续租未作说明。合同到期后，若承租人希望继续租赁而出租人拒绝，承租人常以“长期合作形成交易习惯”为由主张存在“默认续租”，而出租人则认为“到期即终止”。此类纠纷的核心在于“交易习惯”的举证难度——承租人需证明双方此前存在“到期自动续租”的实际行为（如连续多年到期后未签新合同但继续履行），否则难以被法院支持。

例如，陈某租赁某小区住房5年，每年合同到期后仅口头确认继续租住，未签书面协议。第6年房东因子女结婚要求收回房屋，陈某主张“已形成每年自动续租的习惯”，但因无书面证据或连续行为的明确记录，法院最终认定租赁关系终止。

（二）优先承租权行使中的“同等条件”争议

优先承租权纠纷中，“同等条件”的认定是最难把握的环节。常见争议包括：出租人未通知承租人即与第三方签约，承租人主张“侵害优先权”；出租人称第三方提供了“额外条件”（如更高押金、更长租赁期限），承租人无法满足；承租人认为出租人虚报第三方条件（如虚构更高租金）以排除其优先权。

典型案例：林某租赁商铺5年，合同到期前3个月，房东告知其“第三方愿以年租金20万元承租”，林某表示愿以同等条件续租。后林某发现第三方实际支付的年租金仅18万元，遂起诉房东侵害优先承租权。法院经调查认定房东虚报租金，判决房东与第三方的租赁合同无效，林某在18万年租金条件下享有优先承租权。

（三）出租人单方提高租金导致的续租障碍

合同到期后，出租人常以“市场行情上涨”为由要求提高租金，而承租人认为“原合同约定的租金应延续”。若原合同未约定“续租时租金调整方式”，双方易就此产生争议。根据法律规定，租金属于租赁合同的核心条款，续租需双方