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民法典中居住权制度的适用场景解析

引言

居住权作为《中华人民共和国民法典》物权编新增的用益物权类型，自2021年实施以来，因其对“住有所居”民生需求的精准回应，成为社会关注的热点。这一制度通过明确“对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权”，突破了传统物权体系中“所有权绝对”的局限，为解决现实生活中复杂的居住需求提供了法律工具。从家庭内部的财产分配到社会层面的养老保障，从离婚后的居住困境到特殊群体的权益维护，居住权制度正以其独特的制度优势，在不同场景中发挥着平衡利益、保障民生的重要作用。本文将围绕居住权的核心功能，结合具体场景展开深度解析，探讨其在实际应用中的法律价值与社会意义。

一、居住权制度的基础认知：从立法本意到核心特征

（一）居住权的立法背景与制度定位

居住权并非民法典的全新创造，其历史可追溯至罗马法中的“人役权”制度，主要用于解决特定主体（如未继承遗产的家庭成员）的居住需求。我国在民法典编纂前，虽未明确规定居住权，但司法实践中已通过“居住权”概念处理离婚后居住帮助、老年人居住保障等问题，相关判决多援引《婚姻法》中“离婚时一方生活困难，另一方应给予适当帮助”的原则。然而，这种“隐性”保护缺乏明确的权利边界和操作规则，导致实践中权利范围、期限、消灭条件等争议频发。

民法典将居住权法定化，本质上是回应社会结构变迁中的现实需求：一方面，老龄化社会加剧了“以房养老”“房产代际转移”等需求；另一方面，婚姻家庭关系复杂化催生了离婚后居住保障、再婚家庭财产安排等新问题。作为用益物权的一种，居住权的制度定位是“在所有权之外为特定主体设立长期稳定的居住利益”，其核心是“分离所有权与居住权能”，实现物尽其用与民生保障的双重目标。

（二）居住权的核心特征：与相关权利的区分

要准确理解居住权的适用场景，需先明确其与其他类似权利的差异：

其一，与租赁权的区分。租赁权是基于合同产生的债权，期限最长20年，且承租人需支付租金；居住权是法定物权，可通过遗嘱或合同设立，期限可约定为终身或固定期限，且无需支付对价（除非当事人另有约定）。更关键的是，居住权经登记后具有对抗第三人的效力，例如房屋所有权人出售房屋时，居住权人仍可继续居住；而租赁权虽可“买卖不破租赁”，但仅限于租赁期内，且需以占有为前提。

其二，与继承权的区分。继承权是对被继承人遗产的概括取得，而居住权仅针对特定住宅的居住利益，不涉及房屋所有权的转移。例如，子女继承父母房产后，父母仍可通过设立居住权保留对原房屋的居住权利，避免因遗产分割导致居住权益丧失。

其三，与居住权能的区分。所有权中的居住权能是所有权人对自己房屋的自由使用，而民法典中的居住权是“他物权”，即对他人所有房屋的居住使用，这一特征使其成为解决“非所有权人居住需求”的专门工具。

二、居住权制度的典型适用场景：从家庭到社会的多维实践

（一）家庭财产分配中的“柔性平衡”：代际与婚姻关系的调和

家庭是居住权最主要的适用场域，其核心功能在于调和家庭成员间的财产利益与情感需求，避免因财产分配矛盾冲击家庭关系。

代际财产转移中的“居住保留”

随着房产价值攀升，老年人将房产提前过户给子女的现象日益普遍，但实践中常出现子女取得产权后拒绝父母居住的情况。居住权制度为这一问题提供了“两全”方案：父母可在赠与或买卖房产时，与子女签订书面居住权合同并办理登记，明确“父母对该房屋享有终身居住权”。例如，张某将名下房产以“买卖”形式过户给儿子小张（实际未支付房款），同时约定“张某及其配偶对该房屋享有居住至去世的权利”。若小张后续要求父母搬离，张某可凭登记的居住权对抗，法院将支持其居住权益。

这种安排的优势在于：一方面，子女提前取得房产（可能涉及贷款、过户税费优惠等现实考量）；另一方面，父母通过居住权锁定了晚年的居住保障，避免“房财两空”。需注意的是，居住权的设立需采用书面形式并登记，口头约定或未登记的居住权无法产生物权效力，这要求家庭成员在协商时增强法律意识，通过规范程序保障权益。

婚姻关系中的“居住保障”延伸

在离婚纠纷中，房产分割往往是争议焦点。传统处理方式多为“折价补偿”或“按份共有”，但前者可能因一方经济能力不足无法落实，后者则可能因共居矛盾引发新纠纷。居住权制度为“无房方”提供了第三种选择：房屋归一方所有，另一方通过设立居住权获得一定期限内的居住权利。

例如，李某与王某婚后购买一套住房，离婚时王某无固定住所且经济困难。法院可判决房屋归李某所有，同时为王某设立5年期限的居住权。在此期间，王某可继续居住该房屋，李某不得擅自处分或干扰；5年后居住权消灭，王某需自行解决居住问题。这种安排既避免了李某因支付大额补偿款陷入经济困境，又为王某提供了过渡性居住保障，符合“离婚时帮助义务”的立法精神。

需特别说明的是，居住权的期限可由当事人约定，既可以是固定年限（如至