房地产购销合同法律风险防范指引.docxVIP

房地产购销合同法律风险防范指引

在房地产交易中，购销合同是确立买卖双方权利义务的基石，其条款的严谨性与完备性直接关系到交易的安全与成败。鉴于房地产交易标的额通常较大、法律关系复杂且涉及环节众多，购房者与售房者（尤其是前者）在签订及履行合同过程中，面临着诸多潜在的法律风险。本文旨在结合实践经验，从合同签订前的审慎核查、合同条款的细致审阅到合同履行中的风险把控，为交易双方提供一份实用的法律风险防范指引，以期助益于交易的顺利完成，最大限度维护自身合法权益。

一、合同签订前的审慎核查：知己知彼，防患未然

合同签订前的准备工作是风险防范的第一道防线，切不可掉以轻心。

（一）对交易主体资格的审查

对于购房者而言，首要任务是核实开发商的主体资格及项目的合法性。务必要求开发商出示并仔细核查《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》等证明其身份及开发资质的文件。更关键的是，要确认拟购房产所属的项目是否已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》（若为预售）或《不动产权证书》（若为现售）。这些证件是项目合法建设与销售的基本前提，缺一不可。对于二手房交易，则需核实卖方是否为房屋的合法权利人，审查其《不动产权证书》的真实性、完整性，确认房屋是否存在共有权人，共有权人是否同意出售，以及卖方是否对房屋享有完整的处分权。

（二）对交易标的物的核查

购房者应仔细了解房屋的基本状况，包括但不限于房屋坐落、面积（建筑面积、套内建筑面积、公摊面积及其计算方式）、户型、朝向、楼层、装修标准、配套设施等。对于面积，需明确是按建筑面积还是套内建筑面积计价，以及面积误差的处理方式。实地查看房屋现状至关重要，核对房屋实际情况与宣传资料、销售人员描述是否一致，有无明显质量瑕疵、结构问题或不利因素（如临近污染源、噪音源等）。同时，需查询房屋是否存在抵押、查封、租赁等权利限制或负担，这直接影响房屋能否顺利过户及交付使用。

（三）对广告宣传与口头承诺的核实

开发商的销售广告、宣传资料及销售人员的口头承诺，往往是吸引购房者的重要因素。但需注意，并非所有广告宣传都能成为合同内容。对于那些对房屋价格、质量、位置、配套设施等有重大影响的允诺，如“学区房”、“绿化率达到某比例”、“赠送面积”等，购房者应要求将其明确写入合同条款或作为合同附件，或保留好相关的书面材料、录音录像等证据，以防日后开发商反悔或无法兑现时维权无据。

二、合同条款的细致审阅与风险把控：字斟句酌，明确权责

房地产购销合同通常条款繁多，专业性强，是风险防范的核心环节。务必逐条仔细审阅，不明之处及时咨询专业人士。

（一）合同当事人信息的准确性

合同首部应明确买卖双方的完整信息，包括姓名或名称、身份证号码或统一社会信用代码、通讯地址、联系方式等。确保信息准确无误，以便在发生争议时能有效送达法律文书，明确责任主体。

（二）“标的”条款的清晰界定

“标的”即所购房屋，其描述必须清晰、具体。应包括房屋的具体坐落位置（精确到门牌号）、建筑面积、套内建筑面积、公摊面积（如有）、房屋用途（住宅、商业等）、房屋产权证号（如为现房或二手房）或预售许可证号（如为期房）、房屋的平面布局图等。

（三）价款及支付方式的明确约定

房价款是合同的核心内容之一。应明确房屋单价、总价款，以及价款的支付方式（一次性付款、分期付款、按揭贷款等）、各期付款金额、付款时间节点、付款账户信息等。采用按揭贷款方式的，需明确首付款比例、贷款金额、贷款银行的选择（如有约定）、办理贷款的期限及双方的配合义务，以及如因买方原因或银行政策调整导致贷款无法获批时的处理方式（如解除合同、变更付款方式等）。

（四）交房期限与交房条件的严格设定

交房是购房者实现合同目的的关键。合同中必须明确约定交房日期，以及交房时应达到的标准和条件。对于期房，交房条件通常包括工程竣工验收合格并取得相关证明文件（如《建设工程竣工验收备案表》）、满足合同约定的装修标准（如有）、水电气暖等配套设施达到使用条件等。应避免使用“符合国家相关规定”等模糊表述，尽可能细化。同时，约定逾期交房的违约责任，包括违约金的计算方式（按日计算或固定金额）、逾期达到一定期限后购房者有权解除合同等。

（五）面积差异处理方式的约定

由于测量规范、施工误差等原因，实际交付房屋的面积与合同约定面积可能存在差异。合同中应明确面积差异的处理原则，是按实测面积多退少补，还是在一定误差范围内互不找补，超出该范围如何处理（如买方有权解除合同或按约定单价多退少补）。相关规定比例需符合主管部门要求。

（六）房屋质量与保修责任的明确

房屋质量关乎居住安全与使用体验。合同应约定房屋质量符合国家及地方相关工程建设强制性标准，并可约定具体的质量标准。同时，明确房屋的保修范围、保修期