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产权视角下小产权房问题剖析与治理路径探究

一、引言

1.1研究背景与意义

在当今中国，城市化进程正以前所未有的速度推进。城市规模持续扩张，大量人口从农村涌入城市，对城市住房产生了巨大的需求。然而，由于城市土地资源的有限性以及房地产市场的复杂性，住房供应与需求之间的矛盾日益突出。在这种背景下，小产权房应运而生。

小产权房，通常是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权证书并非由国家相关部门颁发，而是由乡镇政府或村委会出具，这使得其在产权性质上与普通商品房存在显著差异。随着城市化的加速，城市周边的农村集体土地成为了开发的热点，小产权房的数量也在不断增加。在一些大城市的城乡结合部，小产权房已经形成了相当规模的社区，居住人口众多。

从产权视角研究小产权房问题具有极其重要的意义。规范房地产市场秩序离不开对小产权房产权问题的深入剖析。房地产市场的健康发展依赖于清晰、明确的产权制度。小产权房由于其产权的不明确性，游离于现行房地产市场管理体系之外，导致市场秩序混乱。一些开发商利用小产权房的政策漏洞，违规开发建设，逃避土地出让金和相关税费，不仅造成了国家土地资源收益的流失，也对正规房地产市场的价格体系产生了冲击，扰乱了市场的公平竞争环境。通过从产权视角研究小产权房，能够深入了解其产权形成机制和存在的问题，为制定科学合理的政策提供依据，从而有效规范房地产市场秩序，促进市场的健康发展。

保障居民合法权益是解决小产权房问题的核心目标之一。购买小产权房的居民往往是中低收入群体，他们出于经济压力选择购买价格相对低廉的小产权房。然而，由于小产权房产权的不确定性，购房者面临着诸多风险。一旦涉及拆迁、土地纠纷等问题，购房者的权益很难得到法律的有效保障，可能会遭受巨大的经济损失。明确小产权房的产权归属，完善相关法律法规，能够为购房者提供法律保护，使他们的居住权益得到切实保障，避免因产权问题引发的社会矛盾，维护社会的和谐稳定。

1.2国内外研究现状

国外对于类似小产权房的研究主要集中在土地产权制度和住房保障领域。在土地产权制度方面，许多发达国家已经建立了完善的土地产权登记和管理制度，强调土地产权的明晰性和可流转性。美国的土地产权制度以私有制为基础，土地所有者对土地拥有完整的产权，包括占有、使用、收益和处分的权利，并且土地产权的交易和流转都有严格的法律程序和规范的登记制度。在住房保障方面，一些国家通过政府干预和政策调控，为低收入群体提供保障性住房，以满足他们的住房需求。新加坡的组屋制度，由政府主导建设公共住房，以合理的价格出售或出租给符合条件的居民，有效地解决了大部分居民的住房问题。

国内对小产权房的研究近年来日益增多，主要围绕小产权房的定义、产生原因、存在问题以及解决对策等方面展开。在定义方面，学术界尚未达成统一的共识。有观点认为小产权房是指在农村集体土地上建设，未缴纳土地出让金等费用，无法获得国家颁发的正式产权证书的房屋；也有观点强调小产权房的交易对象超出了农村集体经济组织内部成员范围。在产生原因的研究上，学者们普遍认为，城市化进程中城市住房供需矛盾突出、城乡二元土地制度的差异、房地产市场价格过高以及地方政府监管不力等是导致小产权房产生和发展的主要因素。在存在问题的探讨中，小产权房的违法性、产权不明确、交易风险大、影响城市规划和土地利用等问题受到了广泛关注。在解决对策方面，有学者提出通过合法化途径，对符合一定条件的小产权房进行改造和规范，使其纳入正规的房地产市场管理体系；也有学者主张加强监管，严厉打击违法建设和销售小产权房的行为。

当前研究在产权分析和治理路径方面仍存在一些不足。在产权分析上，对小产权房产权的细分和深入剖析还不够。小产权房的产权涉及土地所有权、使用权、房屋所有权等多个层面，且各层面之间的关系复杂，但现有研究往往只是简单地提及产权不明确，缺乏对产权内部结构和权利关系的细致分析。在治理路径方面，虽然提出了合法化和加强监管等对策，但对于如何具体实施，缺乏系统性和可操作性的方案。对于合法化的条件、程序以及监管的具体措施和责任主体等问题，尚未形成明确的思路和有效的解决办法。

1.3研究方法与创新点

本研究采用了多种研究方法，以确保研究的科学性和全面性。实证分析方法被广泛运用。通过收集大量关于小产权房的实际案例和数据，对小产权房的建设规模、分布区域、交易情况以及存在的问题等进行了详细的统计和分析。研究人员深入调查了多个城市的小产权房项目，获取了一手资料，包括小产权房的建设年代、户型结构、销售价格、购买人群等信息，并运用统计学方法对这些数据进行处理和分析，从而准确地把握小产权房的现实状况和发展趋势。

比较分析方法也是本研究的重要手段之一。将国内小产权房问题与国外类似的住房问题进行对比，借鉴国外在土地产权制度和住房保障方面的成功经验。在研究土地产权制度时，对比