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中介佣金退还条件及案例

引言

在房产交易、职业介绍、商务合作等领域，中介服务已成为连接供需双方的重要桥梁。中介机构或个人通过提供信息匹配、沟通协调、流程指导等服务，帮助委托人达成交易目标，并据此收取合理佣金。然而，实践中常因服务未达预期、信息不实、合同履行瑕疵等问题引发佣金退还纠纷。明确中介佣金的退还条件，既关系到委托人的合法权益，也影响中介行业的诚信建设。本文将结合法律规定与典型案例，系统梳理中介佣金退还的核心条件，并通过具体场景解析，为当事人提供实务参考。

一、中介佣金退还的法律基础

要理解佣金退还的条件，需先明确中介服务的法律性质及各方权利义务。根据我国民事法律体系，中介服务主要受《中华人民共和国民法典》合同编调整，其中“中介合同”章节对佣金支付与退还作出了基础性规定。

（一）中介合同的核心特征

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。其核心在于“促成交易”：中介人的主要义务是提供真实、全面的信息，促成委托人与第三方订立有效合同；委托人的主要义务是在交易达成后支付约定佣金。若中介人未完成“促成交易”的核心义务，或存在违约行为，则可能丧失佣金请求权，甚至需退还已收取的费用。

（二）民法典的关键条款

《民法典》第963条规定：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”这一条款明确了“促成交易”是佣金支付的前提。

第962条进一步规定中介人的如实报告义务：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”

第965条则赋予委托人“跳单”后的特殊权利：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”但该条款反向也说明，若委托人未利用中介服务自行达成交易，中介无权要求佣金。

这些规定为佣金退还提供了法律依据：当中介未履行核心义务（未促成交易）、违反如实报告义务（欺诈或隐瞒），或因自身原因导致合同无效/解除时，委托人有权要求退还已支付的佣金。

二、中介佣金退还的具体条件

基于法律规定与实务经验，中介佣金退还的条件可从合同效力、履约瑕疵、服务质量等多维度分析，核心是“中介未履行合同主要义务”或“中介行为损害委托人利益”。

（一）中介合同无效或被撤销

若中介合同因违反法律强制性规定或存在可撤销情形，合同自始无效，已收取的佣金应全额退还。常见情形包括：

中介无合法资质：例如房产中介未取得房地产经纪机构备案证明，职业中介未取得人力资源服务许可证。此类中介因不具备从业资格，所签合同可能被认定无效。

恶意串通损害委托人利益：中介与第三方（如卖方、用人单位）串通，虚构交易信息、抬高价格或降低服务标准，导致委托人利益受损。例如中介与卖方约定“抬高房价后平分差价”，此类行为因违反诚实信用原则，合同无效。

欺诈或胁迫订立合同：中介以虚假房源、夸大收益、隐瞒风险等方式欺骗委托人签订合同，或通过威胁、骚扰等手段强迫委托人签约。根据《民法典》第148-150条，受欺诈、胁迫方有权请求撤销合同，撤销后佣金需退还。

（二）中介未促成合同成立

“促成合同成立”是中介获取佣金的核心条件。若中介仅提供初步信息，但最终委托人与第三方未达成有效合同，委托人无需支付佣金；若已提前支付，中介需退还。需注意以下两种特殊情况：

委托人自身原因未达成交易：例如委托人因资金问题放弃购房，或因个人原因拒绝录用候选人。此时中介虽未促成交易，但可依据合同约定要求委托人支付“必要费用”（如带看费、信息查询费），剩余佣金需退还。

中介消极履行义务导致未促成交易：例如中介在带看后未跟进协商、未协助办理手续，导致交易失败。此时中介不仅无权收取佣金，还可能因违约需赔偿委托人损失。

（三）中介存在根本违约行为

若中介虽促成合同成立，但在服务过程中违反主要义务，构成根本违约，委托人可要求退还部分或全部佣金。常见的根本违约行为包括：

隐瞒关键信息：例如房产中介未告知房屋存在抵押、漏水隐患、产权纠纷等影响交易的重大事实；职业中介未说明用人单位存在拖欠工资、违法加班等情况。此类行为导致委托人基于错误信息签订合同，中介需退还佣金并赔偿损失。

未履行必要协助义务：中介不仅需提供信息，还需协助完成交易流程（如协助签约、办理过户、协调争议）。若中介在签约后“失联”，未协助办理后续手续，导致交易无法完成或委托人额外支出成本，委托人可要求退还佣金。

服务质量严重不达标：例如中介承诺“30天内找到符合条件的租客”，但3个月仍未提供有效信息；或承诺“匹配年薪50万以上的岗位”，实际推