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公有住房承租使用权纠纷中的几个法律问题

（内容摘要）近年来，国家住房改产生了变化，公有住房承租使用权纠纷增多，本交通查时公有住房使用权性

质的理论探讨，对公有住房使用权的性质进行了界定，从而提出了公有住房使用权转让合同的效力问题，继承问

题以及家庭成员之间故使用权争问题的体处理的理论意见。

关（健词）公有住房，使用、权益

近年来，我们国家住房政策发生了极大的变化，公有住房越来越多被出售给承租人，特别是从1998年开

始，国家停止住房的实物分配，转向货币工资分配，公有住房从此逐步退出历史舞台，但在近年来法院审判的房

地产案件审判中，因公房使用权交易而产生的纠纷占相当高的比例，据笔者统计，约为城区基层法院受理房地产

案件的五分之一。此类案政策性强，可供参考的法律法规几乎没有，已经成为房地产审判的一个难点。下面，笔

者拟就审判实践中遇到的一些问题谈谈粗浅认识。

一、关于公房使用权的性质问题

所谓公房使用权，是指我国城镇居民以名义上的租赁，实质上的福利分配所取得的对“国家”所有的房屋租赁权。

（1）包括产权属于房产管理部门所有的直管公房和产权属于单位所有的自管公房，这种单位福利分房制度是我

国方案经济体制卜福利性住房分配的表达。公有房屋使用权的承租人，必须是企事业单位或者国家机关工作人员，

其所分得的房屋面积大小与其工龄、职务级别、奉献大小、家庭人口等诸多因素密切相关，由此建立起的职工与

单位或者国家房产管理部门之间的房屋承租关系，住房所有权归单位所有，职工低租金使用。这种公房使用权与

现在我国仍在实行的对社会最低收入家庭提供的廉租住房有着本质的不同。因此，本文所讨论的公房使用权仅

国家或单位分配给职工的福利分配住房，不包括对社会最低收入家庭提供的廉租住房。

关于公房使用权的法律性质，理论界分歧很大，其中比较有代表性的看法有：债权说、居住权说、自物权说和他

物权说。

（一）债权说。债权说认为，国家作为公房的所有权人，授权有关的房产管理部门将公房出租给职工使用，并收

取租金，在国家与职工之间形成一种租赁合同关系。

（二）居住权说。居住权是居住权人对他人所有的住房以及其他附着物所享有的占有、使用乃至收益的权利。

（2）法国、德国、瑞士、意大利、口本等国的民法典中现在是明确认可居住权的。我国公房使用权与大陆法中

的居住权的法律特征十分相似，因此，有必要从立法上将公房使用权作为用益物权中的居住权加以明确。

（三）自物权说。公房租赁是依据变相工资分配方式建立起来的“租赁”关系，不是真正合同法意义上的租赁关

系，这种使用权具有所有权性质，本质是物权，即民事主体以自己劳动获得的权利，象劳动报酬一样，是比较充

分的一种自物权。（3）

（四）用益物权说。用益物权说认为，公有房屋使用权由于具备使用权人对公有住房的实际控制权、支配权，所

有人的权利被虚化、弱化；使用权没有期限限制并可由遗属继续使用；所有权人行使所有权受到使用权人的限制

以及公有房屋使用权凝结着职工的劳动价值四方面的原因，因此，公有房屋使用权根本符合用益物权的法律特征,

但称其为准用益物权更能概括公有房屋使用权的法律性质。（4）与国有土地使用权、农村土地承包经营权类似,

属用益物权。

笔者赞同第四种观点，即应将公房使用权界定为用益物权。理由如下：

第一、公房使用权有别于合同法意义上的租赁权，已具备了物权的属性。首先，能够成为公房使用权的主体只能

是城镇居民中“全民所有制机关、企事业等单位的劳动者，其他居民无法获得这种使用权，而房屋租赁合同的

主体则无此限；其次，能够取得公房使用权的条件必须是为单位效劳到达一定的期限，所分配住房的面积与劳动

者工龄、职务级别、奉献大小、家庭人口等诸多因素密切相关，从这个意义上讲，公房使用名为租赁，实质具

有实物工资的意义。可见，公房使用与一般租赁合同承租使用性质相比，二者虽均称为房屋承租使用，但

其产生的原因不同，从而导致其性质不同。公有住房使用人在法律允许的范围内，对公有房屋享有的占有、使

用、局部收益和有限处分的利。这种利是他人（包括产单位）不能任意追夺的，已经具有了一定物的属

性。

第二、公房使用比大陆法中的居住