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研究报告

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天津存量资产盘活现状及典型案例分析

一、天津存量资产盘活现状概述

1.天津存量资产规模及分布特点

(1)天津作为我国北方重要的经济中心，近年来，随着城市建设的快速发展和产业结构调整的深入推进，存量资产规模持续扩大。据统计，截至2023年，天津市存量资产总量已超过1.5万亿元，其中工业用地、商业地产、仓储物流、老旧厂房等各类资产类型均有涉及。这些存量资产在地理位置上呈现出明显的区域差异，主要集中在滨海新区、中心城区和环城四区。滨海新区作为天津市的经济发展引擎，存量资产规模较大，类型较为丰富；中心城区和环城四区则主要以老旧厂房、商业地产等为主。

(2)在存量资产的分布特点上，天津市存量资产呈现出以下几大特点：首先，存量资产类型多样化。从工业用地到商业地产，从仓储物流到老旧厂房，各类资产类型在天津市均有分布。其次，存量资产的地理位置集中。在滨海新区，存量资产主要集中在开发区、保税区等经济功能区；在中心城区和环城四区，存量资产则主要集中在老城区、商业繁华区等。再次，存量资产的质量参差不齐。部分存量资产由于建设年代较早，设施老化、功能单一，亟待进行改造升级；而另一部分存量资产则具有较高的投资价值，具备良好的发展潜力。

(3)面对如此庞大的存量资产规模和复杂的分布特点，天津市在存量资产盘活过程中，既要充分发挥存量资产的经济效益，又要注重环境保护和城市形象提升。为此，天津市政府出台了一系列政策措施，如财政税收优惠政策、金融支持政策、土地政策调整等，以推动存量资产盘活工作顺利进行。同时，天津市还积极探索市场化、法治化盘活路径，引导社会资本参与存量资产盘活，实现存量资产的优化配置和高效利用。在未来的发展中，天津市将继续加强存量资产盘活工作，为经济社会发展注入新的活力。

2.天津存量资产盘活的政策背景与目标

(1)天津市存量资产盘活的政策背景源于我国经济转型升级的大势所趋。随着供给侧结构性改革的深入推进，天津市面临着产业升级、城市更新等多重任务。存量资产的盘活不仅有助于优化资源配置，提高土地利用效率，还能促进产业结构调整，推动经济高质量发展。在此背景下，天津市政府高度重视存量资产盘活工作，将其作为推动经济发展的重要抓手。通过制定一系列政策措施，旨在激发市场活力，促进存量资产的合理流动和高效利用。

(2)天津存量资产盘活的目标主要包括以下几个方面：首先，提高土地利用效率，实现土地资源的优化配置。通过对存量资产的盘活，可以有效解决土地利用不合理、闲置浪费等问题，提高土地资源的使用效益。其次，促进产业结构调整，推动经济高质量发展。通过盘活存量资产，可以为新兴产业发展提供空间，助力天津市产业结构优化升级。再次，改善城市环境，提升居民生活质量。存量资产的盘活将有助于改善城市面貌，提升城市功能，为居民创造更加宜居的生活环境。最后，增加财政收入，保障城市可持续发展。通过盘活存量资产，可以增加政府财政收入，为城市基础设施建设、公共服务提供资金支持。

(3)为了实现上述目标，天津市在政策层面采取了一系列措施。包括但不限于：完善存量资产盘活的政策体系，明确各部门职责分工；优化财政税收政策，降低企业盘活存量资产的成本；加强金融支持，鼓励金融机构为存量资产盘活提供融资服务；推动土地政策调整，为存量资产盘活提供政策保障；加强市场化改革，发挥市场在资源配置中的决定性作用。通过这些措施，天津市旨在形成政府引导、市场主导、各方参与的存量资产盘活工作格局，为天津市经济社会的持续健康发展提供有力支撑。

3.天津存量资产盘活的主要挑战

(1)天津存量资产盘活面临的首要挑战是资产质量参差不齐。部分存量资产由于建设年代较早，存在设施老化、功能单一等问题，需要进行大规模的改造升级。这既增加了盘活成本，也延长了改造周期，对盘活工作提出了更高的要求。

(2)其次，市场化程度不足也是一大挑战。在存量资产盘活过程中，市场机制的作用尚未充分发挥。部分资产由于历史原因，存在产权不明、权属纠纷等问题，导致市场交易不畅。同时，市场化运营机制不健全，难以吸引社会资本参与，限制了盘活工作的推进。

(3)最后，政策执行力度不够也是一大挑战。虽然天津市已出台一系列政策措施，但在实际执行过程中，部分政策落实不到位，导致盘活效果不明显。此外，政策之间缺乏协调性，可能导致政策效果相互抵消，影响了盘活工作的整体推进。

二、天津存量资产盘活的政策措施

1.财政税收优惠政策

(1)财政税收优惠政策是天津市政府在推动存量资产盘活过程中采取的重要措施之一。这些政策旨在通过减轻企业负担、鼓励创新和投资，激发市场活力，促进存量资产的合理流动和高效利用。具体来说，天津市政府实施了以下几项财政税收优惠政策：

-减免和降低企业税收负担。对参与存量资产盘活的企业，根