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租赁合同装修费用承担

引言

在房屋租赁关系中，装修是常见的需求场景。无论是个人租赁住房进行居住改善，还是企业租赁商铺、办公场所进行经营布局，承租人往往需要对房屋进行装修以满足实际使用需求。然而，装修必然产生费用，这笔费用由谁承担、承担比例如何、合同终止后装修物如何处理等问题，始终是租赁双方容易产生争议的核心矛盾点。从实践来看，因装修费用引发的纠纷占租赁合同纠纷的比例较高，且常因约定不清、法律理解偏差导致双方各执一词。本文将围绕租赁合同中装修费用承担的核心问题，结合法律规范与实务经验，从基础概念、法律依据、常见情形及争议解决等维度展开详细分析，为租赁双方提供可参考的实务指引。

一、租赁合同装修费用承担的基础概念

（一）装修行为的法律属性与费用范围

要明确装修费用的承担规则，首先需界定“装修”在租赁合同中的法律属性。这里的“装修”指承租人为满足自身使用需求，在租赁房屋原有基础上进行的改造、装饰或增设附属设施的行为，包括但不限于墙面粉刷、地面铺设、水电改造、设备安装等。需注意的是，装修行为需与“日常维修”区分：日常维修是对房屋原有功能的维护（如更换破损的灯泡、修补漏水的水管），通常由出租人承担费用；而装修是对房屋功能的升级或改变，属于超出基础维护的额外投入。

装修费用的具体范围包括材料费、人工费、设计费、监理费等直接成本，也可能涉及因装修导致的停工损失（如商铺装修期间无法营业的收入损失）等间接成本。实践中，双方常因“是否属于必要装修”“费用是否合理”产生争议，例如承租人安装高端定制橱柜是否属于超出租赁用途的过度装修，或装修报价是否存在虚高，这些都需要在合同中提前明确判断标准。

（二）租赁合同中装修的常见类型

根据装修目的和与房屋的依附程度，可将租赁装修分为三类：

第一类是“初始功能性装修”，常见于商业租赁场景。例如承租人租赁毛坯商铺后，为满足经营需要进行的基础装修（如铺设地砖、安装消防设施），这类装修是实现房屋使用功能的必要投入，通常金额较高且与房屋紧密附合（即拆除会损坏房屋或失去原有价值）。

第二类是“改善型装修”，多发生于居住租赁或已具备基础功能的商业租赁中。例如承租人将租赁住房的墙面从白色改为浅粉色，或在办公室内增设书架、装饰画等，这类装修主要为提升使用体验，费用相对较低，部分装修物（如装饰画）可与房屋分离。

第三类是“定制化特殊装修”，常见于特定行业租赁。例如承租人租赁厂房后安装专用生产线设备，或租赁商铺后定制品牌专属的门头、展示柜，这类装修具有强专属性，若租赁合同提前终止，装修物可能难以二次利用。

不同类型的装修，其费用承担规则和合同终止后的处理方式存在差异。例如初始功能性装修因附合程度高，可能涉及合同终止时的补偿问题；而改善型装修中的可分离部分，承租人通常可自行拆除。

二、法律规范与合同约定的效力层级

（一）法律对装修费用承担的原则性规定

我国民事法律对租赁合同中的装修问题作出了原则性规范，核心依据是《民法典》相关条款。根据规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物；未经出租人同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。这一规定明确了“同意”是承租人装修的前提，也是费用承担的关键分界点：经同意的装修，双方可通过合同约定费用承担方式；未经同意的装修，费用由承租人自行承担，且需承担恢复原状的责任。

此外，法律还对“附合装修物”的处理作出指引。所谓附合装修物，是指与房屋结合后无法分离或分离会严重损害其价值的装修（如铺好的地板、粉刷的墙面）。对于附合装修物，若合同终止时双方未约定处理方式，通常遵循“谁投入、谁受益”但需兼顾公平的原则。例如租赁期限届满时，附合装修物一般归出租人所有，出租人无需补偿；但若因出租人违约导致合同提前终止，承租人可要求出租人赔偿装修剩余价值。

（二）合同约定的优先效力与注意事项

法律赋予了租赁双方“意思自治”的权利，即优先按照合同约定处理装修费用问题。这意味着，只要合同条款不违反法律强制性规定（如不得约定“承租人未经同意装修无需恢复原状”），双方关于装修费用承担的约定具有法律效力。

实践中，合同约定需注意以下三点：

其一，明确“同意”的形式。出租人对装修的“同意”需以书面形式（如签订补充协议、在合同中注明）固定，口头同意可能因举证困难引发争议。例如承租人声称“出租人曾口头同意装修”，但无书面证据，出租人否认时，承租人可能需自行承担不利后果。

其二，细化费用承担方式。合同中应明确装修费用由哪方承担（全部由承租人、全部由出租人，或按比例分担）、费用支付时间（装修前预付、按进度支付）、费用审核机制（如约定装修报价需经双方认可）等。例如某商铺租赁合同约定：“承租人负责装修设计，装修费用由双方各承担50%，承租人需在开工前提供预算表，经出租人书面确认后实施，超出预算10%的部分由承租人自行承担。”