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2026年房地产法律顾问面试题及参考答案

一、单选题（共5题，每题2分）

1.某开发商在销售过程中，虚假宣传项目配套学校，导致购房人权益受损。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，开发商应承担的法律责任不包括以下哪项？

A.赔偿购房人因此造成的实际损失

B.赔偿购房人精神损害抚慰金

C.承担行政罚款

D.退还购房款并支付利息

参考答案：C

解析：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，开发商虚假宣传需承担赔偿责任，包括退还购房款并支付利息、赔偿实际损失及精神损害抚慰金。行政罚款属于行政处罚，不属于民事责任范畴。

2.某公司以划拨土地为由，未缴纳土地出让金即开发楼盘。根据《城市房地产管理法》，该行为可能面临的法律后果是？

A.收回土地使用权

B.责令限期缴纳土地出让金

C.没收违法所得

D.以上都是

参考答案：D

解析：根据《城市房地产管理法》第四十七条，以划拨土地开发房地产的，必须缴纳土地出让金；未缴纳的，可被责令限期缴纳、收回土地使用权或没收违法所得。

3.某租赁合同约定押金为3个月租金，但实际交付时未明确约定退还时间。根据《民法典》，押金最长期限为多久？

A.1个月租金

B.2个月租金

C.3个月租金

D.无最长期限限制

参考答案：C

解析：根据《民法典》第七百一十六条，租赁期限未约定或约定不明确，押金不得超过3个月租金。超过部分视为定金。

4.某企业通过贷款购买商业地产，后因资金链断裂无法偿还贷款。银行行使抵押权时，优先受偿的是？

A.抵押物本身价值

B.银行本金及利息

C.物业管理费

D.装修费用

参考答案：B

解析：根据《民法典》第四百一十四条，抵押权人优先受偿的是抵押物变现后的价款，优先偿还抵押权人债权（本金及利息），剩余部分再按比例分配。

5.某业主以房屋质量问题起诉开发商，开发商反诉业主擅自改变房屋结构。根据《民事诉讼法》，该案属于？

A.买卖合同纠纷

B.案外人侵权纠纷

C.建筑工程质量纠纷

D.业主与开发商侵权纠纷

参考答案：D

解析：开发商与业主的纠纷涉及房屋质量及结构变更，属于侵权纠纷，而非单纯合同纠纷。

二、多选题（共5题，每题3分）

1.某二手房交易中，买方发现房屋存在漏水问题，但卖家未告知。根据《民法典》，买方可主张哪些权利？

A.解除合同

B.要求卖家修复并赔偿损失

C.要求减少购房款

D.要求卖家承担房屋维修责任

参考答案：A、B、C

解析：根据《民法典》第五百六十三条，因卖家隐瞒重大瑕疵，买方可解除合同、要求赔偿损失或减少价款。维修责任通常由卖家承担，但若买方自行修复，可向卖家索赔。

2.某企业通过“回租”模式获取资金，但实际控制人隐瞒租赁物已被查封的事实。根据《民法典》，该行为可能涉及哪些法律风险？

A.合同无效

B.违约责任

C.欺诈责任

D.刑事责任

参考答案：A、B、C

解析：隐瞒租赁物查封属欺诈行为，合同可能被认定无效；若已履行，需承担违约责任；若涉及虚假陈述，可能构成欺诈；若情节严重，可能涉及刑事责任（如合同诈骗）。

3.某开发商开发楼盘时，未取得预售许可证即对外销售。根据《城市房地产管理法》，可能面临的法律责任包括？

A.责令停止销售

B.处以罚款

C.责令退还购房款

D.责令补办手续

参考答案：A、B、D

解析：未取得预售许可证销售属违法行为，开发商需被责令停止销售、罚款，并补办手续；购房款是否退还取决于合同效力，若已交付可能需赔偿。

4.某业主因物业服务质量问题起诉物业公司，但物业声称其行为已符合《物业管理条例》规定。根据该条例，物业应承担哪些义务？

A.维护公共设施

B.处理业主投诉

C.收取物业费

D.提供安保服务

参考答案：A、B、D

解析：根据《物业管理条例》，物业需维护公共设施、处理业主投诉、提供安保服务；物业费收取需符合规定，但并非其核心义务。

5.某公司以土地使用权抵押贷款，但未办理抵押登记。根据《民法典》，该抵押权的法律效力如何？

A.抵押权设立但未生效

B.抵押权无效

C.债务人仍需优先还款

D.银行需通过诉讼确认抵押权

参考答案：B、C

解析：不动产抵押需登记才生效，未登记的抵押权无效；但债权人仍可要求债务人还款，优先受偿需以有效抵押权为基础。

三、简答题（共3题，每题5分）

1.简述开发商在预售商品房时，需满足哪些法定条件？

参考答案：

-已办理土地使用权出让手续并取得土地使用权证书；

-已取得建设工程规划许可证；

-已确定施工进度和竣工日期；

-已按规定交付土地使用权出让金；

-已取得商品房预售许可证。

2.简述房屋