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2026年房地产法务面试常见问题解析

一、单选题（共5题，每题2分）

题目1：

某开发商在预售商品房时，未取得《商品房预售许可证》即开始销售，购房者已支付部分房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，开发商应承担的法律责任不包括以下哪项？

A.赔偿购房者已付购房款的利息损失

B.赔偿购房者已付购房款的1%至2%的惩罚性赔偿

C.承担购房者逾期交房的违约责任

D.退还购房者已付购房款并支付资金占用利息

答案：C

解析：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，开发商未取得预售许可即销售的，购房者可要求解除合同、返还购房款并赔偿利息损失，但惩罚性赔偿的适用需满足“房屋已实际交付”或“开发商已取得预售许可”等条件。逾期交房属于后续履行问题，与未获预售许可的法律责任性质不同。

题目2：

甲公司通过拍卖程序获得某地块土地使用权，但竞得后因资金问题未按时缴纳土地出让金。根据《城市房地产管理法》，甲公司可能面临的法律后果不包括以下哪项？

A.被没收土地使用权

B.被处以土地使用权出让金1%至3%的罚款

C.被要求补缴土地出让金及滞纳金

D.被限制未来参与土地竞拍

答案：D

解析：《城市房地产管理法》第十九条规定，竞得人未按约定缴纳土地出让金的，可被要求补缴、加收滞纳金，甚至被没收土地使用权。但法律并未明确限制其未来竞拍资格，该选项属于无依据的推定。

题目3：

某二手房交易中，买方在签订合同后才发现房屋存在抵押未解除的瑕疵。根据《民法典》第五百九十五条，买方主张解除合同的理由不包括以下哪项？

A.房屋实际状态与合同约定不符

B.出卖人隐瞒房屋已抵押的事实

C.出卖人无法在合同约定期限内提供房屋所有权证

D.买方主观认为房屋存在瑕疵

答案：D

解析：解除合同需基于客观事实或出卖人过错，如隐瞒抵押、无法交付等。买方主观臆断不构成法定解除条件。

题目4：

某商业地产项目因规划变更导致建筑面积缩水，业主集体起诉开发商。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，业主可主张的赔偿范围不包括以下哪项？

A.赔偿因面积缩水导致的溢价差价

B.赔偿装修及设备重置费用

C.赔偿因延期交房产生的违约金

D.赔偿业主时间成本损失

答案：D

解析：法院支持的主要是直接损失，如溢价差价、装修损失等，但时间成本属于间接损失，除非有明确证据证明可量化，否则难以获得支持。

题目5：

某租赁合同约定租金为“年租金10万元，每年递增10%”，但未明确递增方式。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，租金递增应按照以下哪种方式认定？

A.简单算术平均递增

B.复利计算递增

C.每年协商确定

D.按市场行情调整

答案：C

解析：合同未明确递增方式时，应视为双方未达成一致，租金按原合同约定执行。若需调整，需另行协商。

二、多选题（共5题，每题3分）

题目6：

某开发商在项目建设过程中，将部分房屋提前出售给个人，并约定“买受人可自行办理贷款，但需保证贷款审批通过”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，开发商可能承担的法律责任包括哪些？

A.贷款审批未通过时，开发商需退还购房款

B.因贷款政策变化导致合同无法履行，开发商可免责

C.开发商需承担因贷款问题导致的溢价损失

D.若买受人恶意拖延贷款审批，开发商可解除合同

答案：A、C、D

解析：开发商承诺贷款审批通过但未实现，构成违约，需承担退款及损失责任。若贷款政策非开发商原因导致，仍需承担相应义务；买受人恶意拖延则属违约，开发商可解除合同。

题目7：

某公司以“以房抵债”方式解决债务纠纷，但未办理过户登记。根据《民法典》第四百零四条及《不动产登记操作规范》，以下哪些表述正确？

A.以房抵债协议经双方签字即生效

B.若未登记，债权人无法主张物权

C.债务转移需经债务人同意并登记才生效

D.债权人可要求继续履行原债务

答案：B、D

解析：以房抵债需完成过户才转移物权，否则债权仍需通过原债务履行。协议效力与登记无直接关联，但物权变动以登记为准。

题目8：

某商业地产项目因开发商违规改变规划，导致商铺用途受限。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，业主可主张的权利包括哪些？

A.要求开发商恢复原规划用途

B.要求开发商赔偿用途受限的损失

C.要求同楼业主分摊损失

D.要求政府监管机构处罚开发商

答案：A、B

解析：业主可要求开发商承担违约责任，但同楼业主无连带责任，政府处罚属于行政责任，与民事索赔性质不同