2026中国REITS指数之不动产资本化率调研报告-第六期.docxVIP

中国REITs指数

之

不动产资本化率调研报告

第六期

CUHMANAKEFED2026年

CUHMANAKEFED

目录

1前言1

22025年中国内地不动产大宗交易市场概览2

3中国内地REITs发行案例分析8

4新加坡、中国香港REITs在内地大宗交易案例分析12

5不动产资本化率调研成果14

6中国内地公募REITs产品投资回报率调查35

2中国REITs指数之不动产资本化率调研报告

1前盲

不动产投资信托基金（REITs）是不动产投融资体系中的重要金融工具，我国公募REITs试点产品自2021年正式发行，截至2025年12月底，沪深交易所上市的REITs产品共计78支，底层资产类型丰富，包括产业园区、仓储物流、工业厂房、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心以及交通、能源、环保等多个行业，累计发行规模达到2,100亿元人民币。中国内地公募REITs的市场表现和资产定价已成为市场关注的焦点。

2025年，公募REITs市场扩容增类、稳步发展，市场价格机制的引导对激发不动产投资市场活力、提升投资效率起到了积极作用，多层次的不动产金融市场正在逐渐完善成熟。机构间REITs市场在这一年实现了跨越式的发展，产品申报单数达64单，千亿市场规模蓄势待发。同时，多单标志性不动产私募基金项目落地，“基金收购+专业运营+REITs退出”的模式受到以险资为代表的机构投资人认可。不动产投资市场正依托各类机构的广泛参与、多层次REITs产品的高效赋能，充分实现行业交流与机会挖掘，在价值重塑的过程中焕发生机与活力。

在此背景下，戴德梁行、中联基金和瑞思不动产金融研究院，联合发起了“中国REITs指数之不动产资本化率调查研究”，并得到了北大光华张峥教授研究团队的支持。通过问卷调查的方式，我们邀请了不动产投资领域的众多专业机构参与，旨在通过分析受访者对不同城市不动产大宗交易市场的专业判断，并结合新加坡、中国香港REITs以及中国内地公募REITs在收购内地物业时公开披露的交易信息，为不动产大宗交易和公募REITs资产定价提供参考基准。

自2019年至2024年，我们连续发布了五期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》，受到了国内不动产投资行业、REITs市场监管机构和参与机构的广泛关注和认可。在公募REITs市场稳步迈入第五年之际，戴德梁行、中联基金和瑞思不动产金融研究院联合发布2025年度不动产资本化率调查研究结果，旨在为不动产及REITs市场的持续发展提供坚实的资产定价“锚”。

最后，诚挚感谢参与中国REITs指数之不动产资本化率调研的112家机构及行业专家，期待与各位保持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。

中国REITs指数之不动产资本化率调研报告1

22025年中国内地不动产大宗交易市场概览

2025年前三季度北上广深成交总额和成交单数分别为640亿元及105单，成交额仅为去年全年的42%，成交单数则为去年全年水平的48%左右。市场交易情绪仍旧处于谨慎观望状态，尤其是外资目前信心欠佳，市场以内资为绝对主导；机构投资者仍以险资为主，同时出现“捡漏”法拍资产或外资基金急切退出项目的内资基金或私人投资者；自用及化债占据写字楼交易主力；交易资本化率呈现上升趋势。

从整体来看，国内大宗交易规模在2018年后呈现出波动下降的态势。从宏观来看，全球经济增长放缓带来的投资信心不足，使得投资者在大宗交易上的决策更加谨慎。同时，房地产市场调控政策的持续作用，也对商业地产等大宗交易标的的活跃度产生了抑制。因此，无论是城市间的交易规模变化，还是资金来源方面的占比调整，都反映出整个大中华区的大宗交易市场在外部环境和政策因素的