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《REITs（不动产投资信托基金）竞争格局分析报告_2025年12月》

一、概述

1.1报告目的与范围

本报告旨在深入剖析截至2025年12月中国REITs市场的竞争格局，为投资者、发行人及监管机构提供具有战略价值的决策参考。随着中国公募REITs市场的常态化发行与扩容，市场竞争已从初期的资产证券化尝试，演变为以运营管理能力为核心、以规模效应为驱动、以分红稳定性为标尺的全方位竞争。

分析范围覆盖了已上市的各类基础设施REITs产品，重点聚焦于仓储物流、产业园区及高速公路等核心资产板块。报告不仅关注市场整体的集中度与份额分布，更深入微观层面，通过对比中金普洛斯与红土盐田港等代表性产品的底层资产运营效能，揭示不同管理人在资产增值与现金流创造方面的差异。此外，本报告特别评估了扩募机制实施以来对头部REITs规模效应的提升作用，以及宏观经济复苏背景下高速公路REITs车流量变化对分红稳定性的深层影响。通过多维度的竞争态势分析，本报告致力于识别市场中的关键成功因素，预测未来竞争演变趋势，并为市场参与者制定科学的竞争策略提供坚实的数据支撑与逻辑框架。

1.2核心发现摘要

截至2025年12月，中国REITs市场呈现出显著的头部集聚效应与分化加剧并存的竞争格局。市场总规模已突破万亿元大关，但资源向头部管理人集中的趋势愈发明显。核心发现显示，具备主动管理能力、强大资产储备及成熟扩募经验的管理人正在主导市场话语权。

在底层资产运营层面，仓储物流类REITs展现出极强的抗周期性与增长韧性。中金普洛斯凭借其全国化的物流网络布局与精细化的运营体系，在出租率与租金增长率方面持续领跑行业。相比之下，依托于特定港口枢纽的红土盐田港REIT，虽然受制于区域经济波动，但通过深耕临港产业生态与提升供应链附加值，保持了极高的客户粘性与运营稳定性。两者的竞争实质上已从单一资产的租金比拼，升级为网络化布局与专业化服务的生态竞争。

高速公路板块在2025年迎来了车流量的实质性复苏。随着物流运输需求的回升与私家车出行半径的扩大，路桥费收入实现稳健增长。然而，分析发现，车流量的恢复并未完全转化为分红率的同比例提升，主要受养护成本上升及无费通行政策的影响。这表明高速公路REITs的竞争核心已转向成本控制与精细化管理。

扩募机制的实施彻底改变了REITs市场的竞争逻辑。数据显示，完成扩募的产品在规模效应驱动下，管理费率呈现下降趋势，而单位资产的运营效率则显著提升。扩募已成为头部REITs巩固市场地位、构建护城河的关键手段。未来，不具备扩募能力或优质资产储备不足的产品将面临边缘化风险。

1.3主要结论总结

综合分析表明，中国REITs市场正处于从“资产为王”向“运营为王”转型的关键时期。行业竞争态势呈现出强者恒强的马太效应，头部管理人通过主动管理与资本运作双轮驱动，不断拉大与跟随者的差距。

企业战略差异明显：第一梯队致力于构建多元化资产组合与全产业链运营能力，通过扩募实现规模跃升；第二梯队则聚焦于细分领域的深耕细作，试图通过差异化服务寻求突破；而尾部产品则因资产质量一般或运营能力薄弱，面临流动性枯竭与估值下行的双重压力。

未来竞争趋势将更加聚焦于数字化运营能力的构建、ESG治理水平的提升以及跨周期资产配置能力的比拼。政策层面对于扩募机制的进一步优化与税收制度的完善，将持续引导市场向规范化、专业化方向发展。

表：核心指标对比表

指标名称

当前值（行业平均）

竞争态势

关键结论

市场集中度（CR5）

38.5%

逐年上升

头部效应显著，资源加速向优质管理人集中

平均分派率

5.8%

保持稳定

分红稳定性成为投资者核心考量，运营能力差异导致分化

扩募规模占比

25.6%

快速增长

扩募已成为规模增长的主要驱动力，未扩募产品面临压力

仓储物流平均出租率

94.2%

高位企稳

供需结构优化，高标仓稀缺性支撑运营表现

高速公路车流量恢复率

105%（较2019）

持续复苏

车流量超预期恢复，但成本端压力影响利润转化率

二、行业概况与市场环境分析

2.1行业发展现状分析

2.1.1行业定义与分类体系

中国REITs（不动产投资信托基金）是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，其主要特征在于强制性的高比例分红与专注于底层资产的持续运营。从产业链结构来看，REITs处于房地产与金融市场的交汇点，上游连接着不动产开发商与原始权益人，中游由基金管理人、资产运营机构和托管银行组成，下游则面向广泛的机构与个人投资者。

在分类体系上，截至2025年12月，已形成以基础设施为主的多元化格局。主要可分为六大板块：仓储物流、产业园区、收费公路、保障性租赁住房、能源基础设施以及生态环保。其中，仓储物流与收费公路因其现金流