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物业管理设备维护保养计划模板

引言

设备设施是物业正常运营的基石，其良好状态直接关系到业主与使用人的生活质量、工作效率及生命财产安全。为确保物业管理区域内各类设备设施得到科学、规范、及时的维护与保养，最大限度地延长设备使用寿命，降低故障率，保障物业功能的持续稳定发挥，特制定本维护保养计划模板。本模板旨在为物业管理团队提供一个系统性的框架，各物业项目可根据自身实际情况（如设备类型、数量、使用年限、运行状况及当地法规要求等）进行调整与细化，形成具有针对性和可操作性的具体执行方案。

一、设备清单与分类

1.1设备清单建立

物业项目应组织专业人员对管理范围内所有设备设施进行全面普查与登记，建立详尽的设备清单。清单应至少包含以下信息：

*设备名称：如“生活给水泵”、“消防控制柜”、“电梯曳引机”等。

*型号规格：设备出厂时的型号及主要技术参数。

*生产厂家：设备的制造厂商。

*安装位置：精确到具体楼层、区域或机房。

*安装日期/投入使用日期：便于计算使用年限和评估老化程度。

*资产编号：物业内部统一的资产标识。

*责任人：明确设备的日常管理及维护责任人。

*重要程度分级：根据设备对物业运营的影响程度（如核心设备、重要设备、一般设备）进行分级，以便资源合理分配。

1.2设备分类

为便于管理，可对设备进行分类，例如：

*按系统分类：

*给排水系统（生活水泵、排污泵、水箱、管网等）

*供配电系统（高低压配电柜、变压器、发电机、应急电源、电缆线路等）

*暖通空调系统（冷水机组、冷却塔、空调箱、风机盘管、新风系统等）

*消防系统（火灾报警控制器、喷淋泵、消火栓泵、排烟风机、应急照明等）

*电梯系统（客梯、货梯、自动扶梯等）

*弱电系统（监控、门禁、对讲、停车场管理、网络通讯等）

*通风与排烟系统

*公共照明系统

*清洁设备（洗地机、高压水枪等，视物业配置情况）

*按区域分类：如地下室设备、裙楼设备、塔楼设备、室外公共区域设备等。

二、维护保养内容与标准

针对清单中的每一项设备，需明确其具体的维护保养内容、标准及要求。此部分应尽可能详细，可参考设备制造商提供的维护手册、行业规范及过往经验。

2.1日常巡检与预防性维护

强调预防性维护的重要性，而非故障后的维修。明确各设备的巡检项目、保养项目、检查方法、判断标准及处理方式。例如：

*生活水泵：检查运行声音、振动、电流、电压、出口压力、有无泄漏；定期清洁过滤器、润滑轴承、紧固连接螺栓等。

*配电箱（柜）：检查仪表指示、开关状态、有无异响、异味、过热现象，定期紧固接线端子、清理灰尘。

*电梯：除了专业维保单位的定期保养外，物业方应每日检查轿厢内设施、召唤按钮、层门状态、运行平稳性等。

2.2维护保养标准

为每项保养内容制定可量化或可观察的标准。例如：

*“设备表面无明显积尘、油污”

*“运行电流在额定值的±X%范围内”

*“轴承温升不超过环境温度X℃”

*“阀门开关灵活，无滴漏”

2.3维护保养周期与频次

根据设备特性、使用频率、manufacturer建议及行业惯例，确定各类设备的维护保养周期，如：

*日检：对关键设备的日常巡查。

*周检：对重要系统的功能性检查。

*月检：对设备进行较全面的检查和基础保养。

*季检：对设备的性能参数进行测试和调整，对部分部件进行拆检和润滑。

*年检：对设备进行彻底的解体检查、性能测试、精度校准及必要的部件更换，可结合法定年检项目进行。

*不定期维护：根据设备运行状况、季节变化（如换季前的空调保养）或突发情况进行。

三、组织与职责

明确维护保养工作的组织架构和各相关方的职责，确保责任到人，工作有序开展。

3.1组织架构

简述物业工程部（或相关负责部门）的人员配置及在设备维护保养工作中的角色。

3.2职责分工

*工程部经理/主管：负责维护保养计划的审批、资源协调、监督计划执行、对外包单位进行管理与评估。

*专业技术员/工程师：负责制定具体的维护保养方案、技术指导、疑难故障处理、技术资料管理。

*维修技工（如电工、水暖工、电梯工等）：负责按计划实施日常巡检、预防性维护及故障维修工作，填写维护记录。

*外包单位：对于专业性强或需特殊资质的设备（如电梯、消防系统），通常委托专业外包单位进行维护。需明确外包单位的服务范围、标准、响应时间及双方责任，并对其工作质量进行监督。

*客服部/管理处：负责收集业主/使用人对设备运行状况的反馈，及时传达至工程部。

四、维护保养计划的制定与实施

4.1计划制定

*年度计划：每年年底，由工程部根据设备清单