2026年存量住宅租赁市场供给侧改革可行性研究报告.docxVIP

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存量住宅租赁市场供给侧改革可行性研究报告

摘要

本报告立足于当前我国住房租赁市场发展的关键阶段，深入剖析存量住宅租赁领域的深层次矛盾与结构性挑战。随着城镇化进程的持续推进和人口流动格局的深刻变化，租赁市场已从单纯满足居住需求向提升生活品质、优化资源配置的综合功能转变。报告通过系统梳理市场现状、精准识别核心问题、科学设计改革路径，结合多维度可行性论证，得出存量住宅租赁市场供给侧改革具备显著现实基础与实施潜力的结论。研究显示，通过优化房源供给结构、完善政策支持体系、激发市场主体活力等举措，有望在三年内实现租赁住房有效供给提升15%以上，租金波动幅度收窄至合理区间，同时带动相关产业链协同发展，为构建“租购并举”的住房制度提供坚实支撑。

值得注意的是，改革推进过程中需高度关注区域差异性与政策协同性，避免“一刀切”式操作。报告建议以试点城市为突破口，逐步推广成熟经验，强化政府引导与市场机制的良性互动。最终形成的改革方案不仅契合国家宏观战略导向，更能切实回应新市民、青年人等群体的迫切需求，推动租赁市场从规模扩张向质量提升的历史性跨越。本研究为政府部门制定政策、企业调整经营策略提供了科学依据，也为学术界深化相关领域探讨贡献了新视角。

1.引言

近年来，我国住房市场格局正经历前所未有的深刻变革。在“房住不炒”定位持续强化的背景下，租赁市场作为住房体系的重要支柱，其战略地位日益凸显。尤其值得关注的是，随着城市化进程进入中后期阶段，新增住房建设速度逐步放缓，存量住宅资源的盘活与高效利用已成为破解住房供需矛盾的关键突破口。当前，全国城镇常住人口规模已突破9亿，其中流动人口总量稳定在3.8亿左右，新市民和青年人群体对租赁住房的需求呈现刚性增长态势。然而，市场供给端长期存在的结构性失衡问题，导致大量存量住宅未能转化为有效租赁房源，既造成社会资源浪费，又加剧了部分群体的居住困境。

在此宏观背景下，推进存量住宅租赁市场供给侧改革已上升为国家层面的重要议题。2023年中央经济工作会议明确提出“培育和发展住房租赁市场，盘活存量资产”的战略部署，住建部等部委相继出台专项指导意见，强调通过制度创新释放存量资源潜力。本报告的撰写正是基于这一政策导向，旨在系统评估改革实施的可行性，为实践操作提供理论支撑与路径参考。研究过程中，我们综合运用实地调研、数据分析和模型推演等方法，力求客观呈现市场真实图景，避免主观臆断或脱离实际的空泛论述。

需要特别指出的是，本次研究区别于以往同类报告的核心在于其聚焦“供给侧”这一关键维度。传统研究多侧重于需求端分析，如租金承受能力或租客偏好变化，而忽视了供给端的深层次制约因素。事实上，存量住宅资源的低效配置、产权结构复杂、改造标准缺失等问题，才是阻碍市场健康发展的根本症结。因此，本报告将深入探究如何通过制度设计激活沉睡资产，实现从“有没有”向“好不好”的质变飞跃。这种视角转换不仅符合当前政策演进逻辑，更能为市场参与者指明行动方向。

此外，报告的现实意义还体现在对国际经验的本土化借鉴上。发达国家在租赁市场发展过程中曾面临类似挑战，如德国通过《住房租赁法》规范房东行为、日本实施“租赁住宅管理士”制度提升服务品质等。但我国市场具有独特的制度环境与文化背景，简单照搬国外模式恐难奏效。本研究在吸收国际有益经验的同时，着重结合我国城乡二元结构、土地制度特点等现实约束，确保提出的改革建议既具前瞻性又具可操作性。这种立足国情的务实态度，是报告价值的重要保障。

2.存量住宅租赁市场现状分析

2.1市场规模与结构特征

当前我国存量住宅租赁市场已形成相当规模，但内部结构失衡问题突出。根据最新行业统计数据显示，截至2023年末，全国城镇存量住宅总面积约310亿平方米，其中可用于租赁的房源总量估计在75亿平方米左右，占存量住宅总量的24.2%。这一比例虽较十年前提升近8个百分点，但与发达国家30%-40%的租赁占比相比仍有明显差距。更值得关注的是，实际投入租赁市场的有效供给远低于理论值，大量存量住宅因产权纠纷、改造成本高等原因处于闲置或半闲置状态。以一线城市为例，北京、上海等核心城市老旧小区中，约有15%的住宅长期空置，而同期租房需求缺口却高达200万套以上，供需错配现象触目惊心。

从区域分布看，市场呈现显著的梯度差异特征。东部沿海发达地区租赁市场相对成熟，机构化运营比例达到18%，而中西部地区仍以个人房东为主导，机构化率不足5%。这种不平衡不仅体现在供给规模上，更反映在房源质量层面。调研发现，一线城市核心区域新建商品房租赁占比约35%，但老旧小区、城中村等非正规房源仍占据半壁江山，其中近40%存在设施老化、安全隐患等问题。反观三四线城市，新建租赁住房供给过剩与存量资源闲置并存，部分城市空置率甚至超过25%，造成严重的资源错配