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明年房地产政策有4个新变化

2025年中央经济工作会议闭幕之际，关于2026年房地产政策的部署引发广泛关注。尽管政策表述篇幅未增，但从目标到工具、从方向到重点领域的调整，释放出清晰的信号：房地产调控正从“应急式止跌”转向“系统性稳盘”，从“单一维度管理”升级为“多维度协同治理”。结合会议精神与近期权威解读，明年房地产政策的四大新变化，不仅折射出市场环境的深刻转变，更勾勒出行业未来的发展方向。

一、政策目标：从“止跌回稳”到“着力稳定”，巩固市场韧性

政策目标的调整，是观察房地产调控逻辑最直观的窗口。2025年，政策核心是“持续用力推动房地产市场止跌回稳”；而2026年，目标明确转向“着力稳定房地产市场”。从“推动止跌”到“着力稳定”，一字之差背后，是市场基本面的显著变化。

数据是最有力的注脚。今年前11个月，尽管房地产开发投资仍在下降，但住房市场已全面进入存量时代——全国二手房交易网签面积占交易总量的45%，这一比例较三年前提升了12个百分点，标志着市场从“增量主导”向“存量与增量并重”加速切换。与此同时，房价降幅持续收窄，部分一线及强二线城市一二手房交易总量同比实现正增长。这些积极信号表明，市场已初步摆脱“单边下行”的风险，当前的核心矛盾不再是“如何止住下跌”，而是“如何巩固住稳定态势”。

“着力稳定”的目标设定，意味着政策将更注重长效机制的构建。例如，针对存量市场的交易规则优化、针对房价波动的预期引导机制、针对市场主体（开发商、购房者）的风险防控体系等，都将成为明年政策的重点。这一转变不仅能避免市场大起大落，更能为后续的结构性改革腾出空间。

二、政策方向：“控增量、去库存、优供给”协同发力，构建系统调控体系

政策方向的调整，体现了调控思维的升级。去年政策重点是“合理控制新增用地”“推进处置存量商品房”，而今年首次将“控增量、去库存、优供给”并列作为核心方向，其中“优供给”的提出尤为关键，标志着政策从“问题导向”转向“问题与目标双导向”。

“控增量”并非简单限制土地供应，而是强调“精准供地”。各地在制定供地计划前，需综合评估区域库存水平、人口流动趋势、产业布局等因素，避免因盲目供地导致新的库存积压。例如，在人口持续流出的三四线城市，新增住宅用地将进一步收紧；而在人口导入明显、住房需求旺盛的热点城市，供地将向保障性住房、改善型住房倾斜。

“去库存”则从“单纯消化存量”转向“分类处置”。对于地理位置偏远、配套缺失的“难去化库存”，政策可能通过转化为保障性租赁住房、人才公寓等方式，实现资源的二次利用；对于核心区域的合理库存，政策将通过优化交易流程、降低交易成本（如调整税费）等方式，加速流通。

“优供给”是首次提出的新方向，其核心是“以需定供”。一方面，供地结构将更注重“民生属性”，例如增加保障性住房、共有产权住房的用地比例，确保中低收入群体的住房需求；另一方面，供地将与城市功能升级结合，例如在产业园区周边配套建设职住平衡的社区，在轨道交通站点附近布局紧凑型住宅，提升土地利用效率。三者的协同，意味着明年的政策将不再是“头痛医头、脚痛医脚”，而是通过“控、去、优”的组合拳，实现市场供需关系的动态平衡。

三、政策工具：公积金改革与“好房子”建设双轮驱动，激活市场内生动力

政策工具的创新，是2026年房地产政策的一大亮点。公积金改革与“好房子”建设首次被明确为政策新抓手，前者聚焦需求端的支持，后者发力供给端的升级，形成“需求激活+供给优化”的双向驱动。

公积金改革的核心是“扩覆盖、提效能”。针对灵活就业人员，政策将进一步扩大住房公积金缴存覆盖面，解决这一群体长期存在的“缴存难、使用难”问题。例如，灵活就业人员可自主选择缴存比例，缴存记录可作为租房提取、购房贷款的依据；对于已缴存的群体，租房提取额度将进一步提高，缓解新市民、青年人的居住压力；购房贷款方面，部分城市可能试点“公积金贷款额度与缴存年限、缴存金额挂钩”的动态调整机制，刚需与改善群体的贷款额度有望提升10%-20%，直接降低购房成本。

“好房子”建设则瞄准住房品质的跃升。过去20年，我国住房市场以“数量扩张”为主，部分住房存在规划不合理、配套不完善、质量不过关等问题。随着居民消费升级，“住得好”取代“有房住”成为新需求。“好房子”建设将从规划、设计、施工、配套等全链条进行规范，例如推广绿色建筑标准、要求新建住宅配套社区服务中心、强制安装智能家居基础设备等。这一政策不仅能推动房地产开发从“规模竞争”转向“品质竞争”，更能带动建筑、装修、家电等上下游产业的升级，形成新的经济增长点。

四、城市更新：从“房地产支线”到“内需主线”，拓展发展新空间

城市更新地位的提升，是2026年政策最值得关注的变化之一。去年，“加力实施城中村和危旧房改造”被置于房地产部分；今年，“城市更新”被写入“坚持内