【东方财富-2026研报】房地产行业专题研究：不同房企商业地产的差异.pdfVIP

房地产行业专题研究

行

业

研

究

不同房企商业地产的差异挖掘价值投资成长

/

房

地强于大市（维持）

产

/

2026年02月04日

东方财富证券研究所

证

券证券分析师：张明远

研

究证书编号：S1160525030005

报【投资要点】证券分析师：张凯

告

证书编号：S1160525080002

从战略层面看，我国商业地产运营商可分为两类：内地房企受发展路证券分析师：翟苏宁

径影响，多采取“开发+商业”的双轮驱动发展模式，近年正经历从开证书编号：S1160526010002

发向商业的战略迁移，如新城控股、龙湖集团、华润置地、大悦城；具相对指数表现

有港资背景的运营商则偏好更加纯粹的商业运营模式，如太古地产、

房地产沪深300

恒隆地产、嘉里建设。

30%

从经营层面看，现阶段我国商业地产运营商正经历深刻变革，经营策

22%

略分化明显。根据物业出租收入的增速表现，可区分为三类：

14%

（1）物业出租收入维持增长：多为具备主动投资能力、且投资意愿较

6%

强的内地房企，往往会通过弱化住宅投资来节约资金，以加速投拓商

-2%

业资产。其中，华润置地储备的待开业项目较多，开业节奏稳健，有

-10%

望在中长期维度保持较高速增长。据华润置地2025年中业绩说明会，2025/22025/82026/2

公司预计在2025~2028年新开业22座购物中心，年均开业6座。相关研究

（2）物业出租收入略有波动：多为资产质量较优的港资背景房企，特《从行业三季度报看未来格局变化》

点是项目数量少而质量优，不希望为了规模扩张而拉低质量，在现金

2025.12.08

流的分配上更加偏好分红风格。其中，太古地产、恒隆地产、嘉里建