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超市承包合同签订流程与风险防范

在商业活动中，超市承包作为一种常见的经营模式，既能为业主方盘活资产，也能为承包方提供创业或拓展业务的平台。然而，这其中涉及的法律关系与商业利益错综复杂，一份严谨的承包合同是保障双方权益、规避潜在风险的基石。本文将从资深从业者的视角，详细阐述超市承包合同的签订流程与核心风险防范要点，力求内容专业、实用，为相关人士提供有益参考。

一、超市承包合同的签订流程：从接洽到落笔

超市承包合同的签订，绝非简单的一纸协议，而是一个需要审慎对待、环环相扣的过程。每一个环节的疏忽，都可能为日后的合作埋下隐患。

（一）初步接洽与信息核实

合作的起点往往是双方的初步接触。在此阶段，承包方首先应对业主方（通常是超市产权人或其授权代表）的主体资格进行核实，确认其对超市拥有合法的处分权或发包权。这包括查看产权证明、相关授权文件等，避免与无权处分者签订合同，导致后续纠纷。同时，承包方需对超市的基本情况进行详尽的尽职调查，包括但不限于：超市的地理位置、经营面积、周边市场环境、现有设施设备状况、财务状况（如是否存在未结清债务、税务问题）、员工情况以及当前的经营许可、消防、卫生等合规性文件是否齐全有效。业主方也会对承包方的经营能力、资金实力、从业经验、商业信誉等进行评估。双方信息的透明度与真实性，是建立信任的第一步。

（二）核心条款谈判与意向确认

在双方均有合作意向并对基本情况有初步了解后，便进入核心条款的谈判阶段。此阶段是整个合同签订过程中最为关键的环节，直接决定了合作的框架与双方的核心利益。谈判的焦点通常包括：

1.承包范围与期限：明确承包的具体区域（如整个超市、部分区域）、承包期限（起始日、到期日）、是否包含装修期或免租期，以及合同到期后的续约条件或优先承租权等。

2.承包费用及支付方式：这是谈判的重中之重。需明确承包费的金额、计算方式（固定租金、销售额百分比提成，或两者结合）、支付周期（月付、季付、年付）、支付账户、逾期付款的违约责任等。此外，履约保证金的金额、支付与退还条件也需一并明确。

3.双方权利与义务：业主方通常负责提供符合约定条件的经营场所、相关权证的配合办理或提供、基础设施的维护（视约定）等；承包方则负责日常经营管理、人员招聘与培训、商品采购与销售、营销推广、承担经营所需的各项费用（如水、电、气、物业费、税费等，需明确列举）、维护场地及设施完好等。

4.商品与定价：若涉及商品供应，需明确是否有指定供应商、商品种类限制、定价机制、退换货政策等。

5.装修与改造：如需对超市进行装修或改造，需明确方案审批、费用承担、施工安全责任、装修标准及期限等。

经过多轮磋商，双方就主要条款达成一致后，可签订一份《合作意向书》或《备忘录》，将已确定的核心条款书面化，以约束双方在正式合同签订前的行为，避免不必要的反复。

（三）合同文本的拟定、审查与修订

意向达成后，即进入合同文本的拟定阶段。合同文本可以由一方起草后交由另一方修改，也可由双方共同起草。鉴于超市承包合同的复杂性，强烈建议聘请专业律师参与合同的拟定与审查。律师能从法律专业角度，确保合同条款的完备性、合法性，以及双方权利义务的平衡性。

合同审查应重点关注：

*条款是否与之前的谈判意向一致；

*权利义务约定是否清晰、具体，避免模糊不清或模棱两可的表述；

*违约责任条款是否明确、对等，具有可操作性；

*争议解决方式的选择（诉讼或仲裁，以及管辖地）是否合理；

*是否存在法律禁止性规定或可能导致合同无效的条款。

双方应就合同文本逐字逐句进行推敲，对有异议的地方进行充分沟通和修订，直至达成最终共识。这个过程可能需要多次往返修改，务必保持耐心与细致。

（四）签约与公证（视情况）

合同文本最终定稿后，双方应在正式的签约仪式上签字盖章。签约时，需核实签约代表的授权委托书，确保其有权代表公司签署合同。合同签署应一式多份，双方各执几份，需明确约定。对于标的额较大、关系复杂的承包合同，双方可根据需要共同到公证机关办理合同公证，以增强合同的法律效力和证据效力。

（五）合同生效与后续交接

合同自双方签字盖章之日起（或约定的生效条件成就时）正式生效。合同生效后，双方应严格按照合同约定履行各自义务，并及时办理超市的各项交接手续。交接内容通常包括：场地、设施设备清单（需详细列明数量、型号、状况，并由双方签字确认）、财务账目、客户资料、员工劳动关系的处理、相关证照的交接或变更等。交接过程应有书面记录，确保清晰、无争议。

二、超市承包合同的风险防范：未雨绸缪，防患未然

超市承包经营面临着市场、管理、法律等多方面的风险。有效的风险防范，是保障承包经营成功的关键。

（一）合同主体与标的合法性风险

*风险点：业主方并非超市的实际权利人，或对超市的发包权存在瑕疵（