法考与司法考试之租赁合同真题与解析.pdfVIP

1(多选题)居民甲将房屋出租给乙，乙经甲同意对承租房进行了装修并转

租给丙。丙擅自更改房屋承重结构，导致房屋受损。对此，下列哪些选项

是正确的？

A.无论有无约定，乙均有权于租赁期满时请求甲补偿装修费用

B.甲可请求丙承担违约责任

C.甲可请求丙承担侵权责任

D.甲可请求乙承担违约责任

【答案】CD

【考点】租赁合同、合法转租、装饰装修物的处理、合同的相对性

【解析】

《城镇房屋租赁合同解释》第10条规定，承租人经出租人同意装饰装

修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的

装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复

原状。

《城镇房屋租赁合同解释》第12条规定，承租人经出租人同意装饰装

修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予

支持。但当事人另有约定的除外。故A选项错误。

《民法典》第465条第2款规定，依法成立的合同，仅对当事人具有

法律约束力，但是法律另有规定的除外。

本题中，甲、乙和乙、丙之间均存在合同关系，但甲与丙之间不存在

合同关系，所以，甲不能请求丙承担违约责任。甲丙间没有合同关系，故

不存在违约责任问题，B错误，不选。

《民法典》第593条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，

应当依法向对方承担违约责任。当事人方和第三人之间的纠纷，依照法律

规定或者按照约定处理。

《民法典》第716条第1款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁

物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有

效；第三人造成租赁物损失的承租人应当赔偿损失。

本题中，丙损坏甲的房屋，意味着乙应向甲承担未尽妥善保管义务的

违约责任。由于丙的行为，导致乙未能履行其维护租赁物完整的义务，所

以，乙对甲负违约责任，换言之，对外，乙、丙应对甲承担不真正连带责

任；对内，丙为最终责任承担者。故C选项正确，D选项正确。

综上，本题选择CD。

2（单选题）赵某依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，

开始了房屋建设，并于2017年6月完成了房屋的内外装修，但一直未办

理房屋的初始登记。2017年9月，赵某将房屋出租给乙医院，约定租期十

年，每年租金50万元，租金每五年支付一次。赵某依约定收取了乙医院前

五年的租金。2018年9月1日，赵某将该房屋所有权的三分之二赠与给儿

子小赵，并就赠与合同办理了公证手续。同年9月3日，赵某又到房产登

记机构依赠与合同的约定办理房屋所有权的变更登记。关于后面五年的房

屋租金归属，以下说法正确的是？

A.归赵某

B.归小赵

C.赵某、小赵对医院形成按份债权

D.赵某、小赵对医院形成连带债权

【答案】D

【考点】买卖不破租赁、因共有物所生债权债务的享有与负担

【解析】

《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，

经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除

外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《民法典》第231条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或

者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

《民法典》第232条规定，处分依照本节规定享有的不动产物权，依

照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

据此，赵某合法建造房屋，赵某无须办理房屋所有权的初始登记，自

事实行为成就时（所建造的每一间房屋封顶时），发生物权变动的效果，

赵某取得房屋的所有权。

赵某将其单独的房屋所有权的三分之二赠与儿子小赵，赵某须先办理

初始登记，在办理完毕房屋所有权变更登记时，发生物权效力，房屋由赵

某单独所有变更为赵某与小赵按份共有。

《民法典》第725条规定，租赁物在承租人依据租赁合同占有期间发

生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

据此，赵某与乙医院有效房屋租赁合同存续期间，租赁房屋所有权发

生变动的，根据“所有权变动不破除租赁关系”规则，自租赁物所有权变

动之时，新的所有权人（按份共有人赵某与小赵）法定承受出租人地位。

《民法典》第307条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，

在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定

或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关

系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份