论建筑物区分所有权之共有权：理论、实践与完善路径.docxVIP

论建筑物区分所有权之共有权：理论、实践与完善路径

一、引言

1.1研究背景与意义

随着城市化进程的加速，城市人口急剧增长，城市建筑用地愈发紧张。为了满足人们的居住和生活需求，城市建筑逐渐向高层化、大型化方向发展，建筑物区分所有权制度应运而生。建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。在这一制度中，共有权作为其重要组成部分，对于维护建筑物的正常使用、保障业主的合法权益以及促进社区的和谐稳定起着关键作用。

共有权的范围涵盖了建筑物的共用部分，如基础建筑结构部分、公共通行部分、绿地、公共设施及附属部分、物业服务用房等。然而，在现实生活中，由于相关法律法规不够完善、对共有权的界定不够清晰以及业主之间利益诉求的多样性，建筑物区分所有权中的共有权问题引发了大量的纠纷。例如，在小区停车位（库）的权属问题上，常常出现开发商与业主、业主与业主之间的争议。开发商可能会将本应属于业主共有的停车位（库）擅自出售或出租，获取不当利益；而业主之间也可能因为对停车位（库）的使用和分配存在分歧而产生矛盾。又如，在建筑物的维修、改造费用的分担问题上，也容易出现纠纷。一些业主可能不愿意承担自己应分担的费用，导致维修、改造工作无法顺利进行，影响建筑物的正常使用和安全。

这些纠纷不仅损害了业主的合法权益，也影响了物业管理的正常秩序，甚至引发了社会矛盾。因此，深入研究建筑物区分所有权之共有权问题具有重要的现实意义。通过对共有权的深入研究，可以明确共有权的性质、客体范围、内容以及行使原则等，为解决现实中的纠纷提供理论依据和法律支持，维护业主的合法权益，促进社会的和谐稳定。同时，研究共有权问题也有助于完善我国的建筑物区分所有权法律体系，填补相关法律空白，使法律规定更加具体、明确，增强法律的可操作性和适用性，推动我国房地产市场的健康发展。

1.2研究方法与创新点

本文将综合运用多种研究方法，从多维度对建筑物区分所有权之共有权问题进行深入剖析。

一是案例分析法。通过收集和分析大量与建筑物区分所有权共有权相关的实际案例，如小区停车位权属纠纷、建筑物维修费用分担纠纷等，深入了解共有权在实践中存在的问题及争议焦点，总结法院的裁判思路和法律适用原则，为理论研究提供实践基础，使研究成果更具针对性和实用性。

二是文献研究法。广泛查阅国内外关于建筑物区分所有权共有权的学术著作、期刊论文、法律法规以及相关政策文件等，梳理和总结已有研究成果，了解该领域的研究现状和发展趋势，吸收借鉴前人的研究经验和理论观点，为本文的研究提供坚实的理论支撑，避免研究的盲目性和重复性。

三是比较分析法。对不同国家和地区关于建筑物区分所有权共有权的立法规定和实践经验进行比较研究，如德国、日本、美国以及我国台湾地区等。分析它们在共有权的界定、行使、管理等方面的异同点，从中汲取有益的经验和启示，为完善我国的建筑物区分所有权共有权制度提供参考。

本文的创新点主要体现在以下几个方面：在研究视角上，从多维度对建筑物区分所有权之共有权问题进行综合分析，不仅关注共有权的理论基础，还注重其在实践中的应用和问题解决，同时借鉴国际经验，拓宽了研究视野；在研究内容上，深入探讨了一些以往研究较少涉及的特殊共有部分的权属问题，如小区绿地、楼顶平台等，丰富了建筑物区分所有权共有权的研究内容；在研究方法的运用上，将案例分析法、文献研究法和比较分析法有机结合，相互印证，使研究结果更具科学性和说服力。

二、建筑物区分所有权之共有权基础理论

2.1概念界定

建筑物区分所有权之共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。在日常生活中，小区的电梯、楼梯、走廊、绿地、停车场等都属于共有部分，业主对这些部分享有共有权。共有权的行使并非毫无限制，而是要依据相关法律法规以及管理规约。管理规约是由全体业主共同制定的，对全体业主具有约束力的行为规则，它规定了业主在共有部分的使用、管理等方面的权利和义务。例如，某小区的管理规约规定，小区内的公共绿地不得擅自占用或改变用途，业主在使用公共绿地时应遵守相关规定，爱护花草树木。

2.2与其他相关权利的关系辨析

2.2.1与建筑物区分所有权中专有权的关系

在建筑物区分所有权中，专有权与共有权紧密相连，专有权占据主导地位。业主只有先取得专有部分的所有权，才能够附带取得共有部分的共有权。比如，购房者购买了某小区的一套商品房，在获得该房屋的专有所有权的同时，也就自然享有了小区内共有部分，如电梯、楼道、绿地等的共有权。从这个角度看，专有权是共有权产生的前提和基础。

二者相互依存，缺一不可。一方面，共有权依赖于专有权而存在，没有专有权，就谈不上共有权。另一方面，专有权也离