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一文读懂混合产业用地

导读：近两年，以工业用地为主导、二三产业混合的产业用地逐渐出现，并有燎原之势...

样性是城市的天性。

2。世纪GO年代，新城市主义代表人物简•雅各布在著作《美国大城

市的死与生》中提到：「合理的土地混合利用，可以将一系列相互关

联的功能紧凑地安排在同一区域内，从而缩短通勤距离，提高用地集

约度，提升城市效率」。

实践中，越来越的城市也开始运用土地混合使用的方法。

在我国，混合用地率先出现在房地产和商业领域，居住、商业、商务、

娱乐康体是混合用地中最常见的四种功能。其中，乂以商住混合用地

(RB)最为常见。但近两年，随着社会发展，以及企业实际需求的

变化，以工业用地为主导、二三产业混合的产业用地逐渐出现，并在

地展开了一系列的创新实践。

混合产业用地因何而来？截至目前，各地在实践中探索出几种供地模

式？有何特点？今天，笔者与大家解读。

正文:

Parti:

什么是混合产业用地？

说起混合产业用地，有一个不得不提的概念一一「用地兼容」。

所谓「用地兼容」，是指在用地属性确定的情况下，可以或允许兼容

其他类型的设施。在实践中，由于比例很低，通常不会影响主导用地

的性质。比如，我们熟知的「工业用地上可兼容不超过7%的行政办

公及生活用房、-居住用地兼容商业用地面积不超过XX%等等。也

有规定称「当一个地块内某类使用性质的地上建筑面积占地上总建筑

面积的比例大于q。％时，该地块被视为单一性质的用地。」

而「混合用地」，是指土地使用功能超出了用地兼容性规定的适建用

途或比例，需要用两种或两种以上用地性质组合表达的用地类别。

比如，一家企业出于设计研发需要，想在工业用地上配置3。％的研

发用房，但这一要求超出了工业用地的容范围，需要工业用地、商

业用地混合才能实现，以工业为主导，同一宗地上安排两种功能，这

块土地就叫「混合产业用地」。

Part2:

混合产业用地的产生背景与现行政策

在笔者看来，混合产业用地的诞生，是城市化规律与企业需求驱动的

双重作用的结果。

过去的数十年，由于我国城市化「住宅开路」的特质，投资/投机机

会趋于房地产，产业用地长期遇冷；另一方面，产业用地作为生产要

素，虽然价格低廉，但受地方政府约束极多，导致其市场化程度远远

低于资本市场。在这种情况下，产「」和城「」是各自独立发展的。

我们看到，园区内越来越多的楼房、工厂拔地而起，却在规划建设中

没有做到配套先行，出现了城镇化过程中的「产城分离」现象，园区

发展缺乏后劲。

另一方面，伴随着产业业态交叉融合、弹性工作和生活模式的动态重

塑，催生了大量都市工业的新形态。功能单一的传统供地方式，已无

法满足新兴产业、创新人群的