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房地产资产的资本资产定价：纳入流动性风险因子

一、引言

房地产作为重要的大类资产，其定价问题一直是金融与房地产交叉领域的研究核心。传统资本资产定价模型（CAPM）通过市场风险溢价与贝塔系数刻画资产预期收益，为金融资产定价提供了经典框架。然而，房地产资产具有显著异质性——单宗物业的物理属性、区位特征、产权状态等差异显著，且交易过程涉及复杂的信息匹配、法律手续与资金调配，这些特性使得其流动性风险远高于股票、债券等标准化金融资产。

在传统定价模型中，流动性风险常被隐含在“市场风险”中或直接忽略，导致对房地产资产的估值偏差：流动性较差的物业可能被高估（未充分反映变现难度对收益的折减），而流动性较好的物业可能被低估（未体现其快速变现的溢价优势）。随着房地产金融化程度加深，投资者对资产流动性的敏感度显著提升，如何将流动性风险因子科学纳入定价模型，成为完善房地产资产定价理论、指导投资实践的关键课题。本文将从传统模型的局限性出发，系统分析房地产流动性风险的特征，探讨流动性风险因子的纳入路径，并论证其对定价准确性的提升作用。

二、传统资本资产定价模型在房地产领域的应用局限

（一）CAPM的核心逻辑与适用前提

资本资产定价模型的核心逻辑是“风险-收益对等”：资产的预期收益由无风险利率、市场风险溢价（市场组合收益与无风险利率之差）及资产的系统性风险（贝塔系数）共同决定。其隐含假设包括市场完全有效、投资者